서울시 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 가운데 규제 직후보다 최근 허가 건수가 늘어난 것으로 나타났다. 특히 강남 등 기존 규제 지역보다 노원이나 영등포 등 신규 지정 지역에서 거래가 크게 증가했다.

12일 직방에 따르면 서울시의 토지거래허가내역을 분석한 결과, 지난해 10월 20일부터 11월 28일까지 40일 간의 허가건수는 5252건이며, 이후 40일 간(2025년 11월 29일~2026년 1월 7일)은 5937건으로 13% 증가했다. 토지거래허가구역 내 거래는 허가 이후 실제 계약까지 일정 시차가 발생하는 구조인 만큼 이번 분석은 실거래량 대신 허가 건수를 기준으로 했다.

정부는 지난해 10·15 부동산 대책을 통해 서울 25개 자치구 모두를 토지허가거래구역으로 지정한 바 있다.

토지거래허가구역에서 일정 면적 이상의 토지를 취득하려면 관할 지자체의 사전 허가가 필요하며, 실거주 의무와 계약 목적에 부합하는 이용 계획서 제출 등의 요건을 충족해야 한다. 동시에 서울시 전체가 규제지역으로 묶이면서 주택담보대출비율 제한, 자금조달계획서 제출 등이 추가됐다.

직방 관계자는 "일반 수요자 입장에서는 거래 진입 장벽이 높아졌음에도 토지거래허가 건수가 증가한 것은 규제 시행 직후 위축됐던 거래 심리가 일정 부분 회복되고 있다는 신호로 해석된다"며 "특히 실거주 요건을 충족해야 한다는 특성 상 단기적 기대수익보다는 실제 수요에 기반한 거래 흐름이 일정 수준 유지되고 있는 것으로 볼 수 있다"고 설명했다.

구별로는 기존 토지거래허가구역과 신규로 지정된 지역 간 분위기가 상반됐다.

이전부터 규제가 적용됐던 ▲송파(827건 → 439건) ▲강남(484건 → 233건) ▲서초(362건 → 164건) ▲용산(199건 → 90건)은 접수건수가 줄었다. 반면 ▲노원(284건 → 615건) ▲성북(259건 → 392건) ▲은평(203건 → 313건) ▲구로(176건 → 312건) ▲영등포(131건 → 311건) 등 신규 지정 지역에서는 허가건수 증가세가 두드러졌다.

특히 노원의 경우 토지거래허가구역 지정 직후(284건)보다 그 이후 40일 동안 약 117% 증가한 615건으로 집계됐다. 국토교통부 매매 실거래가 자료 상으로도 같은 기간 210건에서 401건으로 거래가 늘며 25개 자치구 중 가장 많이 거래가 됐다.

관계자는 "신규 지정 지역의 경우 규제 도입 초기 일시적인 관망 이후, 실수요 중심의 거래가 점차 회복되는 모습"이라며 "허가 절차와 제도에 대한 이해를 높이며 점차 적응해 가는 과정에서 실거주 요건을 충족할 수 있다는 판단 아래 거래에 나서는 수요도 감지된다"고 분석했다.

관계자는 또 "노원은 5~6억원 대의 가격대로 타 지역 대비 거래가격대가 낮다는 점과 함께 상계, 중계 일대 지구단위계획이 고시되고 복합정비구역 후보지로 일부 단지들이 거론되면서 노원 일대 매수세 증가에 힘이 실린 것으로 보인다"고 덧붙였다.