지난 23일 찾아간 경기 고양시 덕양구 창릉 공공주택지구. 지도 애플리케이션에서 검색한 목적지에 도착하니 예비군 훈련소 앞이었다. 아직 이전 일정이 확정되지 않은 군부대 부지다. 맞은편에서는 크레인 여러 대가 움직이며 S5·S6·A4 블록 공사가 한창이었다.

고양 창릉 공공주택지구는 덕양구 원흥동, 동산동, 용두동 일대 789만19㎡를 개발하는 3기 신도시다. 오는 3월과 6월에 3881가구가 공급될 예정이다. 서울 경계와 불과 0.7㎞ 떨어져 있는 데다 은평·마포와 인접해 '서울 생활권 신도시'로 불리는 곳이다.

◆ "GTX 늦어져도 포기는 안 해요"

현재 창릉지구에서 이용할 만한 역은 3호선 원흥역과 삼송역, 경의중앙선 한국항공대역이다. 중심부에서 역까지 거리가 있어 버스 환승이 필요하다. 서울로 출퇴근하려면 교통여건이 개선돼야 한다.

고양 창릉지구의 핵심 교통 호재인 수도권 광역급행철도(GTX)-A 창릉역은 2030년 개통 예정이다. 공공주택 첫 입주가 오는 2027년으로 계획돼 있어 '선입주·후교통'이 불가피하다. 가구당 광역교통분담금 추정액은 7366만원으로, 남양주 왕숙신도시의 두 배 수준이다. '선교통·후입주'를 기대하며 주민들이 높은 분담금을 냈지만 철도 개통은 4년이나 밀린 상황이다.

인근 L공인중개업소의 대표는 "GTX가 늦어지긴 했지만 입주하고 언젠간 개통될 테니 '몸테크'를 감수하겠다는 수요가 있다"며 "신축 수요가 높다보니 2년 정도는 기다릴 수 있다는 반응이다"라고 말했다.

◆ 분양가 상승에 사전 청약자 이탈

교통보다 더 큰 변수는 분양가다. 창릉 A4·S5·S6 블록은 사전청약 당시보다 본청약 분양가가 최대 1억원가량 상승했다. 공사비와 사업비 증가가 직격탄이었다. 그 결과 사전청약 당첨자의 26.6%가 본청약을 포기했다.

현장 인근 중개업소 관계자는 청약 포기에 대해 "입주까지 남은 기간이 길기도 하고, 분양가가 많이 오르긴 했다"면서도 "창릉뿐 아니라 계양, 왕숙 등 다른 신도시에서도 포기 물량이 나온 건 마찬가지다"라고 설명했다.

창릉신도시의 사전청약 포기 비율은 3기 신도시 가운데 가장 낮은 것으로 나타났다. 지난해 본청약에서 A4·S5·S6 블록 일반공급 경쟁률은 최대 96대 1을 기록했다. 서울 거주자 비중은 약 30%에 달한다.

◆ "베드타운 우려"

또 다른 고민거리는 일자리다. 3기신도시 가운데 부천 대장은 SK와 대한항공, 남양주 왕숙은 카카오와 우리금융 등 앵커 기업 유치가 가시화됐지만, 창릉은 아직 뚜렷한 기업 유치 성과가 없다.

이 과정에서 LH가 자족용지를 주택용지로 전환하려 한다는 이야기도 나온다. 자족용지를 주택으로 돌리면 단기 공급은 늘어난다.

인근 부동산공인중개업소 관계자는 "3기 신도시 목표가 자족도시인데 주택만 늘리면 고양은 영원히 베드타운에 머무를 것"이라며 "공업용지가 일산 테크노밸리 쪽에 몰려있다보니 대기업 유치를 소망하는 이곳 신도시 주민들의 불만이 크다"고 했다.

다만 일부 수요자 사이에선 '차라리 가장 좋은 베드타운이 되자'는 현실론도 나온다. 기업 유치가 되면 좋겠지만, GTX-A와 고양은평선이 개통되면 삼성동·여의도 등 서울 주요 업무지구로의 접근성이 높아진다는 판단에서다.

◆ 자족도시 될 수 있을까

GTX 개통에 대한 기대와 서울 접근성은 여전히 창릉신도시의 강점으로 꼽힌다. 남양주 왕숙은 아직 GTX 추진 단계이고, 하남 교산은 강남 접근성이 상대적으로 약하다. 반면 창릉은 서울과의 물리적 거리와 교통 개선 효과가 가시적이란 평가다. GTX와 함께 추진되는 고양은평선도 여의도, 노량진, 서울대쪽 중심 업무지구와 연결되고, 양재IC-현천JC 지하고속도로가 뚫리면 차로 이동하기에 편리하다.

반면 분양가 상승과 광역교통분담금 등 비용 부담이 커질 경우, 입주민 체감은 달라질 수 있다는 지적도 있다. 기업 유치에 실패하면 서울 통근에 의존하는 베드타운이 될 수도 있다.

고양 창릉이 3기신도시의 목표인 자족도시로 탈바꿈하기 위해선 교통망 확충과 일자리 등 도시 기능을 어떻게 채우느냐가 관건이 될 전망이다.