서울 아파트 시장에서 중소형 면적마저 고가 흐름이 뚜렷해지고 있다. 대출 규제가 강화된 상황에서도 상급지 선호와 '똘똘한 한 채' 수요가 이어지며, 실수요자들이 상대적으로 부담이 덜한 중소형으로 몰리고 있기 때문이다.

KB부동산 월간 주택 시계열 통계에 따르면 지난 1월 기준 한강 이남 11개 구(강남·서초·송파·강동·양천·강서·영등포·동작·관악·구로·금천구)의 전용 60~85㎡ 중소형 아파트 평균 매매가는 18억269만원으로 집계됐다. 이는 전달보다 0.96% 상승한 수치로, 서울 중소형 아파트 평균 가격이 18억원을 넘어선 것은 이번이 처음이다.

실제 거래 사례에서도 고가 흐름이 확인된다. 서초구 방배동 삼호한숲 전용 84.87㎡는 지난달 18억1000만원에 거래되며, 2023년 기록한 종전 최고가보다 약 3억원 올랐다. 강동구 명일동 삼익그린2차 전용 84.75㎡ 역시 처음으로 20억원을 돌파하며 신고가를 새로 썼다.

이 같은 현상은 초강력 대출 규제 이후 더욱 뚜렷해지고 있다. 정부는 지난해 6·27 대책을 통해 수도권 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한한 데 이어, 10·15 대책에서는 주택 가격 구간별로 대출 한도를 6억~2억원까지 차등 적용했다. 이에 따라 대형 평형이나 초고가 주택보다는 대출 활용이 상대적으로 가능한 중소형으로 수요가 이동하고 있다는 분석이다.

우리은행 남혁우 부동산연구원은 "상급지 갈아타기 수요는 여전하지만, 대출 규제로 구매력이 줄어든 만큼 실수요자들이 대형보다는 중소형을 선택하는 경향이 강해졌다"며 "똘똘한 한 채를 찾되 가성비를 따지는 흐름"이라고 설명했다.

한강 이북 지역도 상황은 비슷하다. 종로·용산·마포·성동 등 14개 구의 중소형 아파트 평균 가격은 11억419만원으로, 사상 처음 11억원을 넘어섰다. 노원구 공릉동 태릉해링턴플레이스 전용 84.98㎡는 11억9500만원에 거래되며 최고가를 경신했고, 은평구 수색동 DMC파인시티자이 전용 74㎡대 역시 두 달 만에 약 5000만원 상승했다.

전문가들은 이러한 흐름이 단기 현상에 그치지 않을 가능성에 주목한다. 부동산R114 윤지해 리서치랩장은 "다주택자 세 부담과 대형 평형 규제 가능성 등으로 실수요자 중심의 중소형 선호가 더 강해질 수 있다"며 "대출이 가능한 범위 안에서 상급지를 선택하려는 수요가 중소형 가격을 계속 밀어 올릴 것"이라고 전망했다.

서울 집값이 '대형만 비싸던 시장'에서 '중소형까지 고가화되는 시장'으로 구조적 변화를 겪고 있다는 평가가 나오는 이유다. 대출 규제 속에서도 상급지 수요가 꺾이지 않는 한, 중소형 아파트 가격 상승 흐름은 당분간 이어질 가능성이 크다는 분석이 힘을 얻고 있다.