최근 다주택자에 대한 세금 중과가 부동산 시장의 '뜨거운 감자'다. 국가데이터처에 따르면 2024년 기준 집을 2채 이상 보유한 다주택자는 238만명으로 전체 소유자의 14.9%다. 이재명 대통령은 부동산 투기를 언급하며 사회관계망서비스(SNS)에 "집값 안정은 무슨 수를 써서라도 성공시킬 것"이라고 강조했다. 그는 '마지막 퇴로'라며 "정부 정책에 맞서 손해 보지 말고, 기회가 있을 때 놓치지 말고 감세 혜택 누리며 다주택을 해소하기 바란다"고 했다.

정부는 4년째 유예한 다주택자에 대한 세금 중과(양도소득세 중과 등)를 오는 5월 9일 종료할 예정이다. 이를 두고 갑론을박이 한창이다. '재산권 침해' '세금 폭탄' '징벌적 과세'라는 주장과 보유한 만큼의 세금은 당연하다는 주장이 엇갈린다.

다주택자 세금 중과는 '시장 질서'라는 상식의 문제다. 주택이 거주의 수단이 아니라 투기의 도구로 이용된다면 정부가 개입하지 않는 것이 비정상이다. 주택 시장은 일반 상품 시장과 다르다. 공급은 한정돼 있고, 내집마련 수요는 여전하다. 부동산 시장에서 돈이 많은 소수가 여러 채의 주택을 선점하면, 가격은 왜곡된다. 이때 발생하는 집값 상승은 '보유 프리미엄'에서 나온 불로소득이다. 다주택자 세금 중과의 정당성은 바로 이 지점에서 출발한다. 불로소득에 대한 과세는 조세 정의의 핵심 원칙이다.

그럼에도 다주택자들은 흔히 '임대 공급자'라고 항변한다. 자신들이 없으면 전·월세 시장이 붕괴되고, 전·월세값이 오른다는 논리다. 하지만 이는 과장과 엄살에 가깝다. 다주택자의 상당수는 장기 임대사업자가 아니라 시세 차익을 노리는 돈 많은 부자다. 임대는 '버티기 수단'일 뿐, 목적이 아니다. 가격이 오르면 매도하고, 정체되면 다시 안고 간다.

다주택자의 민낯은 위기 국면에서 더 뚜렷해진다. 금리가 오르고 거래가 막히면 정부의 '정책 실패'를 외치며 규제 완화를 요구한다. 반대로 집값이 오를 때는 시장 논리를 앞세워 개입을 비판한다. 손실은 사회화하고, 이익은 사유화하려는 욕심이다. 물론 모든 다주택자를 '투기꾼'으로 일반화할 수 없다. 상속이나 생계형 임대 등 예외도 있다. 따라서 과세 정책은 정교해야 한다. 보유 가구수, 보유 기간, 임대 목적, 지역별 수급 상황 등을 고려한 차등 설계가 필요하다. 자본주의 사회에서 집 보유수는 문제가 되지 않는다. 그렇지만 집은 국가의 인프라와 제도 위에서 가치가 형성되는 자산이다. 보유한 만큼 세금을 내면 된다.

다주택자 세금 중과는 선택의 비용을 명확히 하는 정책이다. 여러 채를 보유할 자유는 인정하되, 그로 인해 발생하는 사회적 비용은 스스로 부담하라는 것이다. 이는 자동차를 많이 보유하면 세금과 보험료가 늘어나는 것과 다르지 않다. 공공재를 더 많이 점유하면, 더 많이 기여하는 것이 상식이다.

주택 시장의 정상화는 단기간에 이뤄지지 않는다. 공급 확대, 금융 규제, 조세 정책이 함께 작동해야 한다. 그 중 세금은 가장 직접적인 신호다. 다주택 보유가 '유리한 게임'이 아니라는 인식이 확산해야 시장의 방향이 바뀐다. 중과세는 '보복'이 아니라 '정상화'다. 시장을 겁주려는 정책이 아니라, 시장을 다시 시장답게 만들기 위한 장치다.

이 대통령은 "집값 안정을 위해 최적의 강력한 수단을 쓰지 못해 온 것이 사실"이라고 했다. 그는 집값 안정에 대한 의지가 분명하다. 이제 다주택자의 시간이다. 그들이 또 정부정책에 맞서며 '불패신화'를 이어갈 수 있을 지, 집을 팔고 물러날 지 궁금해진다. /금융·부동산부장 bluesky3@metroseoul.co.kr