박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "부동산 투자를 한다면 가격보다 캐시플로우가 안정적인지에 훨씬 더 초점을 맞춰야 한다"고 강조했다.

박 위원은 지난 24일 메트로신문(메트로경제)이 서울 명동 은행회관에서 개최한 '2026 100세플러스 포럼' 시즌1에서 "부동산 시장은 공간·세대·노후설계의 변화가 맞물리며 전환기에 들어섰다"고 진단했다.

먼저 공간 트렌드의 변화다. 그는 기후재난을 중요한 변수로 꼽으며 산불과 산사태 등 이상기후가 도심 쏠림 현상을 더 심화할 것이라고 내다봤다. 1차 베이비부머 세대가 은퇴 후 전원주택을 꿈꿨다면 이제 안전과 관리 측면에서 아파트로 수요가 집중된다는 것이다. 또한 "앞으로는 실내 중심의 '인도어(indoor) 사회'가 도래할 것"이라며 "아파트 편식 사회가 공간 구조를 재편할 것"이라고 말했다.

세대 변화도 시장을 움직이는 핵심 요인으로 제시됐다. 박 위원은 30대 고소득 맞벌이 부부를 'essayer(선도자)'로 규정하며 시장을 이끄는 주체로 평가했다. 그는 "지난해 30대의 아파트 매입 비중이 크게 늘어난 배경에는 맞벌이 비중 증가가 있다"면서 "30대 맞벌이 부부의 안정적인 소득 기반이 주택 구매력으로 이어지고 있다"고 설명했다. 분당, 용인 수지, 한강변 등 주요 지역 집값 상승 역시 투기 수요도 있지만 출퇴근 시간을 줄이려는 타임푸어 수요와 맞물린 결과라고 해석했다.

고령자가 세금에 민감하게 반응하면서 보유세 부담이 자산 전략에 직접적인 영향을 미치는 점도 짚었다. 박위원은 이번 양도세 중과로 중심지역이 먼저 하락한 '코어 디스카운트' 현상을 언급하며 "고령자들이 현금 흐름 제약 때문에 주택 수를 줄이거나 '다운사이징'하는 경향이 강하다"고 말했다.

또한 "다주택보다 '똘똘한 한 채'에 집중하고, 나머지 자산은 금융으로 운용하는 '스톡사피엔스(Stock sapiens)' 흐름"이라고 진단했다.

강연의 핵심은 노후설계 전략이었다. 그는 "노후설계의 핵심은 캐시플로우(현금흐름)를 어떻게 확보하느냐"라며 "가격 상승보다 안정적인 현금흐름에 초점을 맞춰야 한다"고 강조했다. 이를 위해서는 자산 구조의 재편이 필요하다는 지적이다. 박 위원은 "부동산 비중을 줄이고 금융 자산과 50대 50의 균형을 맞춰야 한다"며 "자산은 많지만 현금이 부족한 '랜드리치 캐시푸어'는 위험하다"고 경고했다.

각자의 투자 성향을 이해하는 게 필수라는 조언도 덧붙였다. 그는 "부동산이 맞는지, 주식이 맞는지 최근 3년의 투자 성과를 돌아봐야 한다"며 "탈부동산 흐름 속에서 변동성을 관리하는 능력이 중요해질 것"이라고 전망했다.