해외 부동산펀드 투자 과정에서 운용사의 실사 내용과 손실 가능성이 제대로 드러나지 않는 '깜깜이 설계' 관행에 제동이 걸린다. 앞으로는 투자설명서 단계부터 실사보고서와 손익구조, 최악의 손실 시나리오까지 의무적으로 공개되면서 투자자가 위험을 사전에 파악할 수 있게 된다.

금융감독원은 해외 부동산펀드의 설계·제조 단계에서 투자자 보호를 강화하기 위해 공시서식을 개정하고 오는 4월 1일부터 시행한다고 25일 밝혔다.

이번 조치는 해외 부동산펀드 전액손실 사태를 계기로 마련된 것으로, 상품 설계 단계부터 투자자 눈높이에 맞는 정보 제공과 운용사 책임 강화를 유도하기 위한 것이다.

우선 운용사는 투자 대상 부동산에 대한 현지 실사와 관련해 외부 전문기관의 보고서뿐 아니라 자체 점검 내역과 내부통제부서의 평가 의견을 함께 공시해야 한다. 해당 내용에는 대표이사, 준법감시인, 위험관리책임자가 직접 서명하도록 해 책임 소재도 명확히 했다.

펀드의 손익구조도 보다 직관적으로 공개된다. 부동산 가격 변동과 대출 조건 등을 반영한 손익성과 그래프를 통해 투자자가 손실 가능 구간을 한눈에 확인할 수 있도록 했다.

여기에 금리 상승이나 공실률 악화 등 시장 환경 변화에 따른 손실 규모를 가정한 스트레스 시나리오도 의무적으로 제시된다. 배당이 0%로 떨어지거나 투자원금의 절반 또는 전액 손실이 발생하는 경우까지 포함해 극단적 상황을 사전에 안내해야 한다.

금감원은 이번 제도 개선을 통해 운용사의 자체 검증 기능을 강화하고, 상품 설계 단계에서 발생할 수 있는 하자에 대한 책임을 명확히 할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

아울러 투자자는 실사보고서와 손익 그래프, 시나리오 분석 결과 등을 바탕으로 투자 위험을 보다 정확히 인식하고 합리적인 투자 판단을 내릴 수 있을 것으로 보인다.

금감원은 "금융소비자보호 개선 로드맵에 따라 금융상품 전 생애주기에 걸친 보호체계를 강화해 나갈 것"이라며 "향후에도 관련 제도 개선을 지속 추진하겠다"고 밝혔다.