서울 전·월세 시장에서 물건이 귀해졌다. 특히 가격 상승을 넘어 거래가 멈추는 구조적 전세난이 심화하는 모습이다.

먼저 통계가 이를 뒷받침한다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전세 물건은 연초 2만3060건에서 이달 초 1만5441건으로 30% 이상 감소했다. 특히 노원·중랑·성북·구로 등 외곽 지역은 최대 70% 넘게 줄었다. 전세수급지수도 172.41로 치솟았다. 2021년 8월(177.04) 이후 최고치를 기록했다. 전세수급지수가 100을 넘으면 전세 공급이 수요에 비해 부족하다는 뜻이다.

전세 가뭄 현상은 자연스레 전셋값 상승으로 이어지고 있다.

12일 한국부동산원에 따르면 4월 첫째 주 서울 아파트 전세값은 0.16% 올라 전주(0.15%)보다 상승폭이 확대됐다. 특히 강북구(0.29%)는 미아·수유동 대단지 위주로, 노원구(0.26%)는 상계·중계동 위주로 오르며 상승폭을 키웠다.

◆ "전세물건 없다" 한 목소리

강북구와 노원구 일대 부동산공인중개업소들은 "전세 물건이 한두 건 밖에 없다"며 "전세가 사실상 없는 수준"이라고 입을 모았다.

강북구 수유동 인근 한 부동산공인중개업소 관계자는 "20평대와 40평대 물건 몇 건만 남아 있고 30평대 전세는 아예 없다"며 "한 달 전부터 물건이 끊겼는데 찾는 사람은 계속 있다"고 말했다.

노원구 상계동 일대 역시 전세 물량 부족이 극심한 상황이다. 한 공인중개사는 "전에는 전세 물건이 수십 건씩 있었지만 지금은 한두 건에 불과하다"며 "집을 팔고 싶어도 전세로 갈 곳이 없어 거래가 이뤄지지 않는다"고 했다. 그는 "아파트 시장은 전세와 월세 모두 '가뭄' 수준"이라고 덧붙였다.

◆ 이사 못 간다…'거래 멈춤'

이 같은 전세난의 핵심은 '이동 정체'다. 미아동의 한 공인중개업소 관계자는 "세입자가 이사 갈 집을 못 구해 재계약을 반복하면서 매물 회전이 완전히 막혔다"며 "집주인도 세입자가 안 나간다고 하니까 매물을 거둬들이는 경우가 많다"고 말했다. 그나마 남아 있는 물건은 질이 떨어지는 경우가 많아, 실질적으로 수요자가 선택할 수 있는 폭이 거의 없다는 설명이다.

전세 구하기가 하늘의 별 따기가 되면서 이른바 '노룩 전세' 사례까지 등장했다. 집을 직접 확인하지 않고 계약하는 것이다. 노원구의 부동산공인중개업소 관계자는 "전세가 워낙 귀하다 보니 전화로 계약 의사를 밝히고, 바로 진행해 달라는 경우도 있다"며 "하자가 있더라도 감수하겠다며 급하게 계약을 체결하는 일도 있었다"고 전했다.

다만 이 같은 거래 방식은 향후 분쟁을 일으킬 가능성도 있다. 부동산공인중개업소 관계자는 "계약 당시에는 모든 문제를 감수하겠다고 했지만 이후 하자를 문제 삼는 경우도 있어 중개업소의 부담이 크다"고 했다.

월세 시장도 전세와 함께 빠르게 경직되는 분위기다.

한 공인중개사는 "월세 물량 역시 전세와 마찬가지로 크게 줄었다"고 전했다. 그는 "전세대출 규제 영향으로 전세 수요가 월세로 이동하고 있다"며 "월세 물량까지 부족해지자 수요·공급 불균형으로 월세 가격이 크게 오르는 흐름"이라고 설명했다.

◆ "무주택자 부담 커져"

현장에서는 규제 중심의 정책이 전·월세 시장 불안을 키우고 있다고 우려한다. 규제가 강화될수록 전·월세 가격이 올라 무주택자와 임차인 부담이 커질 수밖에 없다는 것. 특히 일률적인 규제의 한계를 지적했다. 부동산중개업소 관계자는 "다주택자 규제 등 정책을 단순히 이분법적으로 적용하면 중간에 있는 '회색 지대' 수요자들이 오히려 피해를 볼 수 있다"며 "직장 이동이나 가족 부양, 상속 등 불가피하게 다주택을 보유한 경우도 적지 않다"고 설명했다. 외곽 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과도 이 때문이라는 분석이다.

실제 서울 전세 물건 감소는 갭투자(전세 끼고 매매)가 불가능해지면서 실거주를 택하는 이들이 늘어난 영향으로 풀이된다. 기존 주택 보유자는 매도나 임대 운용이 어려워지고, 무주택자는 전세 진입 자체가 제한됐다. 대출이 막힌 상황에 임대차 매물까지 줄자 전월세 가격은 계속 상승하고 있다.

◆ 전세난에 매수 전환…집값 자극

전세난은 일부 수요의 매수 전환으로도 이어지고 있다. 강북구의 한 부동산중개업소 관계자는 "임대 물건이 워낙 부족하다 보니 전세를 구하지 못한 수요가 결국 매매로 이동하는 경우가 있다"며 "계속 밀리다 보니 차라리 집을 사자는 분위기가 만들어지기도 한다"고 설명했다.

이 같은 흐름은 집값 상승 압력으로도 작용하고 있다. 전세 물건이 부족해 매수 수요가 유입되면서 강북권을 중심으로 아파트 가격이 오르는 추세다. 지난 10일 KB부동산 월간 통계에 따르면 서울의 한강 이북 14개지역 아파트 매매 평균가격은 2월 10억9671만원에서 3월 11억1831만원으로 오르며 처음으로 11억원을 돌파했다.

다만 실제 매수로 이어지기에는 여건이 녹록지 않다는 의견도 있다. 또 다른 부동산 관계자는 "매수 수요는 존재하지만 현재 호가가 올라가 있어 거래가 쉽지 않다"며 "가격 부담 때문에 관망하는 경우가 많고, 가격이 조정되면 매수세가 살아날 가능성이 있다"고 말했다.

다만 노도강(노원·도봉·강북구) 지역의 부동산 시장에서는 최근 가격 흐름을 두고 '상승'이라기보다 '회복' 국면이라고 평가한다. 과거 올랐던 가격이 하락했다가 다시 원래 수준으로 돌아가는 과정으로 보고 있다.

◆ "정교한 정책 필요"

전세난은 공간적으로도 확산되고 있다. 서울에서 전세를 구하지 못한 수요가 경기도 등으로 이동하는 현상이 나타난다. 노원구의 한 공인중개업소 대표는 "자금 여력이 부족한 수요는 서울에 머물지 못하고 외곽으로 밀려나는 상황"이라고 전했다.

서울은 공급 부족, 지방은 공급 과잉이라는 구조적 불균형도 여전히 해소되지 않고 있다. 전문가들은 매물 부족과 이동 정체가 맞물린 현 구조가 지속되는 한 전세난이 단기간에 해소되기 어렵다고 보고 있다. 일부 현장에서는 "이러한 흐름이 이어질 경우 전세가 사라질 수 있다"고 내다보기도 했다.

정책 대응과 관련해서는 보다 정교한 접근이 필요하다는 지적이 나온다. 시장 상황을 충분히 반영하지 못한 규제는 오히려 부작용을 키울 수 있는 만큼, 더 세밀한 정책을 설계하거나 경우에 따라 시장 자율에 맡기는 방안도 검토할 필요가 있다는 지적이다.