높이 기준도 도심 제한 없애고 중심지별 차등 적용

서울시가 사업성 부족으로 멈춰 있던 재정비촉진지구 내 도시정비형 재개발사업에 대해 법적상한용적률을 최대 1.2배로 확대하고 높이 기준을 차등 완화한다. 민간 사업 추진 여건을 개선해 도심 주택 공급 속도를 높이겠다는 취지다.

서울시는 재정비촉진지구 내 도시정비형 재개발사업 활성화를 위해 용적률과 높이 규제를 완화하는 '재정비촉진사업 규제혁신 3차 개선안'을 본격 시행한다고 21일 밝혔다.

이번 개선안은 지난해 주택정비형 재개발사업을 대상으로 추진한 1·2차 규제 완화에 이은 추가 대책이다. 사업성이 낮아 장기간 정체된 준주거·상업지역 중심 도시정비형 재개발사업의 추진 동력을 확보하는 데 초점을 맞췄다.

핵심은 용적률 체계 개편이다. 그동안 지구·구역별로 다르게 적용되던 기준을 '기준·허용·상한 용적률' 체계로 일원화해 사업 예측 가능성을 높였다. 허용용적률은 조례용적률의 1.1배로 일괄 적용한다.

상한용적률 인센티브 적용 범위도 확대했다. 기존 공개공지 확보 중심에서 녹색건축, 제로에너지 건축물 인증, 관광숙박시설까지 포함해 사업 선택지를 넓혔다. 허용용적률 인센티브 항목 역시 녹지생태공간, 저출산·고령화 대응 시설, 보행가로 활성화 등으로 조정했다.

법적상한용적률도 최대 1.2배까지 확대한다. 이에 따라 준주거지역은 최대 600%, 근린상업지역은 1080%, 일반상업지역은 1560% 이하까지 적용할 수 있게 된다.

다만 상업지역에서 법적상한용적률 1.0배를 초과 적용할 경우 역세권 여부, 간선도로 접도 요건 등 입지 조건과 역세권 환경 개선, 열린공간 확보 등 공공성 기준을 함께 검토하도록 했다.

높이 규제도 완화된다. 서울시는 획일적 높이 제한 대신 중심지 기능에 따라 차등 적용하는 방식을 도입한다. 도심은 별도 높이 제한 없이 운영하고, 광역중심은 150m, 지역중심 이하는 130m를 기준으로 적용한다. 공공시설 제공이나 지역 특성 등을 고려해 도시재정비위원회 심의를 거쳐 추가 조정도 가능하다.

적용 대상은 지난 14일 시행일 기준 준공인가를 신청하지 않은 사업장이다. 신규 사업은 물론 변경 계획을 수립하는 사업장에도 적용된다.

서울시는 이달 중 시와 자치구 실무자를 대상으로 설명회를 열어 제도 안착을 지원하고, 세부 기준은 서울시 정비사업 통합 정보 플랫폼 '정비사업정보몽땅'을 통해 공개할 예정이다.