[한남 삼국지(三國志)] <上>한남3구역, 건설3사 고요한 '3파전'
단군 이래 최대 재개발 사업으로 불리는 서울 용산구 한남3구역의 시공사가 오는 21일 정해진다. 사업비만 2조원에 달하는 한남3구역은 한강을 남쪽으로 내려다보는 조망과 강남접근성으로 최고의 입지조건을 갖춘 곳이다. 지난 2019년 용산구로부터 사업시행인가를 허가받은 이곳은 현재 현대건설, 대림산업, GS건설 등 건설 3사가 시공권을 두고 3파전을 벌이는 중이다. 한남3구역의 시공권을 가져갈 주인공은 누구될 지 관심이 모아진다. <편집자주> 서울 한남3구역에 도전장을 내민 곳은 현대건설, 대림산업, GS건설이다. 3사는 조합원 표심을 자극하는 입찰제안서와 홍보관 운영으로 치열한 수주전을 전개하고 있다. ◆ 현대·대림은 '대안설계', GS는 '속도'로 승부 3사가 제시한 입찰제안서를 살펴보면 현대건설은 단지명으로 '디에이치 한남'을 제시했다. . 현대건설은 한남3구역 이주비를 기본 LTV(주택담보인정비율) 40%에다 추가 이주비 LTV 60%로 총 100%를 책임 조달하겠다고 했다. 또 사업 촉진비(5000억원)를 포함한 사업 대여자금도 '2조원 이상'으로 3사 가운데 가장 높게 제안했다. 추가 부담금도 입주 1년 후 100% 납부할 수 있도록 하고 미분양 시 최초 일반분양가 금액으로 100% 대물 변제키로 했다. 아울러 높은 신용등급으로 HUG(주택도시보증공사)의 보증수수료를 면제받을 수 있어 사업비 보증수수료 565억원, 이주비 보증수수료 525억원 등 총 1090억원을 절감할 수 있다고 강조했다. 또한 상가 분양가는 3.3㎡당 평균 3000만원 이상으로, 미분양시 약 2000억원의 추가부담금(가구당 약 5000만원)을 부담해야 한다. 현대건설은 상가도 미분양시 100% 대물변제하겠다고 약속했다. 총 공사비는 1조7377억원으로 이 중 대안 공사비로는 1797억원을 책정했다. 대안 설계로는 9m 동간거리 해결을 위한 미라클 윈도우(16단계 투명도 조절로 사생활 보호), 이건 창호 등을 제시했다. 대림산업은 단지명으로 '아크로 한남 카운티'를 제시하며 대안설계를 통한 고급화로 시선을 끌었다. 이 회사는 총 공사비 1조8880억원 가운데 5015억원을 대안설계 공사에 쓰겠다고 제안했다. 3사중 가장 높은 금액이다. 대표적인 대안설계 방식으로 트위스트 타워 설계, 틸트 타워 설계를 내세웠다. 트위스트 타워는 주동의 입면을 회전시키는 방식으로 '꽈배기' 형태를 띈다. 대림산업에 따르면 틸트 타워는 발코니를 사선으로 조성하는 방식으로 둘 다 고급스러움을 추구한 설계 방식이다. 또한 대림산업은 테라스와 발코니를 총 3775가구에 적용하고 천장고 최대 2.85m 조성, 영화 '기생충'에 등장하는 하이엔드 주방 조성, 9개 스카이 커뮤니티 조성 등도 제안했다. 이밖에 ▲1+1 특별제공품목(47가지) 선택시 200억원 혜택 ▲이주비 직접대여 3200억원(가구당 약 1억원 즉시 지급 효과) ▲이주기간 6개월, 철거기간 2개월, 공사기간 2개월 등 총 10개월 사업기간 단축 ▲SRC기둥식 구조 장수명 주택 구조로 분양가 상한제 적용 시 건축가산비용 인정받아 570억원의 일반분양수입 확대 등을 제시했다. GS건설은 단지명으로 '한남자이 더 헤리티지'를 내세웠다. 대안 설계나 비용 혜택 보다는 '빠른 사업 속도'에 무게 중심을 뒀다. 이를 위해 '권역별(1~5권역) 분양'을 제시했다. 한남3구역은 블록마다 경사나 높이가 다르고 1만619가구 이주, 5816가구 입주 등 가구 수가 많아 일괄 분양하기엔 시간이 오래 걸릴 수 있어서다. GS건설은 한남3구역의 7개블록 13개 단지를 5개 권역으로 통합해 권역별로 이주·시공하겠다고 제안했다. ▲1권역(210가구) 33개월 ▲2권역(1604가구) 45개월 ▲3권역(1001가구) 41개월 ▲4권역(72가구) 40개월 ▲5권역(1405가구) 51개월 등으로 권역별 기간을 달리해 이주비 이자 등을 개별 정산하고 사업비를 절감하겠다는 방침이다. GS건설에 따르면 경쟁사 대비 평균 13개월, 최대 22개월까지 사업 기간을 줄일 수 있다고 봤다. 착공 시기도 이주 완료 후 3개월 이내인 2022년 7월로 가장 빠르다. 그러나 GS건설은 3사중 유일하게 대안설계를 제시하지 않고 있다. GS건설이 제시한 총 공사비는 1조6550억원으로 대안 공사비를 포함하지 않았다. 사업비 대여자금(1조5000억원), 이주비 대여자금(LTV 90%)도 경쟁사보다 낮았다. ◆3사 홍보관 운영, '조용한 홍보전' 전개 지난해 과열 수주전으로 입찰이 무산되자 재입찰 과정을 밟은 3사의 홍보전은 과열홍보를 지양하는 조합원 요구에 따라 전반적으로 조용히 전개되고 있다. 현대건설은 한남동 소재 자사 견본주택, 대림산업은 한남동 소재 그랜드 하얏트 서울 호텔, GS건설은 용산시티파크 1단지 아파트 상가 1층에 각각 공식 홍보관을 개설했다. 3사 관계자에 따르면 이 홍보관은 조합원만 출입 가능하다. 코로나19 재확산에 대비해 각 사 마다 방역에도 최선을 다하고 있는 모습이다. 현대건설과 GS건설도 입구에서 조합원 신분을 확인하고, 발열체크 후 손 소독을 실시한 후 조합원을 입장시키고 있으며 대림산업은 2중 보건방역 체계를 가동하는 등 적극적으로 감염을 예방하고 있다. 조합원들은 1차로 그랜드 하얏트 서울 호텔의 방역체계를 거치고, 홍보관 입구에서 신분 확인 후, 다시 2차로 발열체크 및 전신 소독 게이트 통과, 손 소독제 등의 방역체계를 거친 후에야 입장이 가능하다. 우선 현대건설은 당 사업지와 가장 가까운 한남동 소재 모델하우스 내 홍보관을 마련하고, 대형 TV를 통해 동영상 홍보를 진행 중이다. 홍보관 내에서는 조합원을 상대로 사업설명회 또한 진행 중이다. 내부에 대림산업 처럼 단지 전체 모형도는 없지만, 일부 블록의 모형도와 주방 가구 등을 확인할 수 있는 공간을 마련했다. 대림산업은 홍보관 내 '한남3구역 개발예상 단지 모형도'를 설치했다. 특히 초대형 스크린과 함께하는 사업설명회 내용과 연계해, 조합원이 궁금한 부분에 대한 답변도 모형도와 함께 구체적으로 제공할 수 있어 만족도가 높다는 평가가 나오고 있다. VR로 단지의 CG 영상을 통해 실제 거주하게 될 단지의 분위기를 느껴볼 수 있는 체험 공간 또한 마련돼 조합원들의 이해를 돕고 있다. GS건설은 3사 중 가장 조용하게 홍보하고 있다는 평이다. 홍보관 내에서 상담 서비스만 운영할 뿐, 경쟁사들처럼 별도의 사업설명회를 진행하지는 않는 것으로 파악됐다. 입찰에 참여한 한 건설사 관계자는 "그간 쌓아온 도시정비사업의 노하우와 기술력으로 한남3구역을 용산 일대의 랜드마크로 만들겠다"고 말했다. 한남3구역 재개발은 예정 공사비만 1조8880억원에 달하는 사업으로, 역대 재개발 사업 가운데 가장 큰 규모다. 서울 용산구 한남동 686일대에 지하 6층∼지상 22층, 197개 동, 5816가구(임대 876가구 포함)와 근린생활시설을 조성하는 사업이다. 시공사 선정 총회는 오는 21일 오후 2시 강남 코엑스에서 열린다.
