계묘년 바뀌는 부동산 제도는?

금리 인상과 경기 침체 우려 등으로 부동산 시장이 급격하게 얼어 붙고 있는 가운데 정부가 시장의 경착륙을 막기 위해 세금·대출·재건축 등 관련 규제를 완화하면서 올해 적잖은 제도 변화가 예상된다. 2일 부동산R114가 '2023년 부동산 제도'를 분석한 결과에 따르면 이달부터 부동산 취득세 과세표준이 '실거래가'로 변경된다. 유상취득, 원시취득(건물을 신축해 취득) 할 때 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부해야 한다. 증여로 부동산을 취득할 경우 취득세 과세표준은 시가보다 상대적으로 낮은 '시가표준액(개별공시가격 등)'을 적용했으나, 올해 증여분부터는 '시가인정액'으로 취득가액이 매겨진다. 증여도 일반 거래처럼 과세표준이 실거래가 수준으로 적용됨에 따라 취득세 부담이 크게 늘어날 전망이다. ◆ 양도소득세 이월과세 적용 기간 5년→10년 올해 양도소득세 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 확대되면서 절세 요건이 까다로워진다. 지난해까지는 배우자 또는 자녀 등에게 부동산을 증여한 후 이월과세 적용 기간(5년)이 지나고 매도하면 증여자의 취득금액이 아닌 수증자가 증여받은 가액으로 양도차익을 계산해서 취득금액은 높이고, 양도차익은 줄어 양도세가 절세되는 효과가 있었다. 종합부동산세 기본공제금액은 올 6월부터 6억원에서 9억원으로 상향된다. 보유한 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 되는 것. 1세대 1주택자의 경우에는 현행 11억원에서 12억원으로 조정된다. 2주택자에 대한 다주택 중과세율도 폐지된다. 기존 중과 대상이었던 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2∼6.0%)이 아닌 일반세율(0.5∼2.7%)로 과세한다. 과세표준이 12억원을 넘는 3주택 이상 다주택자의 경우 중과세율을 적용받지만, 최고세율이 현행 6%에서 5%로 낮아진다. ◆ 6월부터 종부세 6억→9억원 상향 정부는 보유 주택에 대한 담보대출 규제를 완화한다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출에 적용돼 왔던 별도의 대출한도(2억원)를 없애고, 기존의 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 내에서 대출을 관리한다. 한국주택금융공사(HF)를 통해 운영하는 임차보증금 반환 대출 보증한도는 기존 1억원에서 2억원으로 확대된다. 안심전환대출(주택가격 6억원 이내, 대출한도 3억6000만원)과 적격대출(주택가격 9억원 이내, 대출한도 5억원)을 기존 보금자리론에 통합한 '특례보금자리론'도 운영한다. 9억원 이하 주택 구입 시, 연 4%대 금리로 5억원까지 대출을 받을 수 있게 될 것으로 예상된다. 정부는 재건축 안전진단 제도를 개선해 재건축 안전진단 문턱을 낮춘다. 안전진단 평가 시 구조안전 항목에 대한 가중치를 50%에서 30%로 줄이고, 주거환경과 설비노후도 비중을 30%로 높였다. 판정기준도 개선된다. 평가항목별 합산 점수에 따라 '재건축(30점 이하)', '조건부재건축(30~55점 이하)', '유지보수(55점 초과)'를 구분하고 있으나, '조건부재건축'의 점수 범위를 45~55점으로 조정해 45점 이하일 경우 바로 재건축 추진을 가능하도록 했다. 특히, 조건부재건축 단지에 의무적으로 시행했던 공공기관 적정성 검토(2차 안전진단)는 지자체의 요청이 있는 경우에만 예외적으로 시행한다.