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건설/부동산
'행복주택' 2만호 사업승인 돌파…연내 2만7천가구 승인 전망

대학생, 사회 초년생, 신혼부부를 위한 임대주택인 '행복주택' 2만7000여가구가 연내에 사업승인이 날 전망이다. 국토교통부는 12월 현재 행복주택 약 2만1000가구에 대해 사업승인을 완료했고, 이달중 약 6000가구를 추가해 올해 목표인 2만6000가구 사업승인을 달성할 전망이라고 4일 밝혔다. 지금까지 사업승인이 완료된 곳은 29곳 2만683가구로 이 중 수도권이 23곳 1만6139가구, 지방이 6곳 4544가구다. 수도권은 서울 9곳 3551가구, 인천 2곳 816가구, 경기 12곳 1만1772가구다. 서울의 경우 가좌(362가구), 오류(890가구), 삼전(49가구), 양원(924가구), 신내(200가구), 강일(346가구), 천왕2(319가구), 천왕7(374가구), 내곡(87가구)이 사업승인을 받았다. 또 인천에서는 주안(136가구), 서창2(680) 등 2곳, 경기에서는 화성 동탄2(610가구), 고양 삼송(834가구), 김포 한강(1천500가구), 파주 운정(1천700가구), 의정부 민락2(812가구), 과천 지식(1천464가구), 오산 세교(720가구), 하남 미사(1천894가구), 위례(860가구) 등 15곳이 각각 사업승인 절차를 마쳤다. 지방에서는 대구 신서혁신(1천100가구), 대구 테크노산단(1천22가구), 광주 효천2(950가구), 충북 충주(296가구), 충남 당진(696가구), 경남 김해진영(480가구)이 사업승인을 받았다. 국토부는 현재 사업승인 절차가 진행 중인 14곳 8032가구 가운데 약 6000가구에 대해서도 이달 중 추가로 사업승인 절차를 마칠 계획이라고 밝혔다. 서울의 상계 장암(49가구)·천왕8(298가구)·마천(140가구), 인천 용마루(1500가구), 경기의 고양 지축(890가구)·수원 호매실(400가구) 등이 사업승인 문제를 협의 중이다. 한국토지주택공사(LH)가 사업을 벌이는 곳은 국토부로부터, SH공사 등 지방공사가 짓는 곳은 시·도로부터 사업승인을 받는다. 사업승인이 떨어지면 재정과 주택기금 등의 지원을 받아 착공에 나설 수 있다. 국토부는 평균 약 9000만원(전용면적 45㎡ 기준)인 행복주택의 건설 비용 중 30%를 재정에서 지원하고 40%는 기금에서 대출을 해주고 있다. 나머지 비용은 LH나 지자체가 부담한다. 한편 사업승인이 떨어진 곳 가운데 가좌, 오류, 삼전, 강일, 천왕2, 천왕7, 내곡 등 7곳 2427가구는 이미 착공에 들어갔으며, 화성 동탄2, 고양 삼송, 신서 혁신, 테크노산단 등 4곳 3566가구는 이달중 착공할 계획으로 시공사 선정 막바지 단계에 있다.

2014-12-04 15:59:03 김두탁 기자
3분기 중국인 제주 땅 매입 급증

부동산 투자 이민제도 시행과 대형프로젝트 사업이 집중되면서 제주도에 대한 중국인들의 땅 매입이 크게 증가한 것으로 나타났다. 국토교통부는 4일 올해 3분기 말 기준으로 국내에서 외국인이 소유한 토지 면적이 2억 3142만㎡(231.42㎢)로 국토면적 10만266㎢의 0.2%를 차지하고, 이를 금액(공시지가 기준)으로 환산하면 33조 2937억원으로 나타났다고 밝혔다. 올 3분기 기준 외국인 토지소유 면적현황을 살펴보면, 소유 주체별로는 외국국적교포가 1억 2522만㎡(54.1%)으로 가장 비중이 크고, 합작법인 7408만㎡(32.0%), 순수외국법인 1883만㎡(8.1%), 순수외국인 1271만㎡(5.5%), 정부·단체 58만㎡(0.3%) 순이다. 소유자 국적별로는 미국 1억 2346만㎡(53.4%), 유럽 2406만㎡(10.4%), 일본 1722만㎡(7.4%), 중국 1197만㎡(5.2%), 기타 국가 5471만㎡(23.6%) 순이며, 용도별로는 임야·농지 등 용지 비중이 1억 3459만㎡(58.2%)으로 가장 크고, 공장용 6712만㎡(29.0%), 주거용 1537만㎡(6.6%), 레저용 822만㎡(3.6%), 상업용 612만㎡(2.6%) 순으로 나타났다. 시도별로는 경기 3992만㎡(17.3%), 전남 3662만㎡(15.8%), 경북 3585만㎡(15.5%), 충남 2113만㎡(9.1%), 강원 2071만㎡(9.0%) 순이다. 한편, 3분기 동안 외국인 토지소유변동은 671만㎡를 취득하고 335만㎡를 처분해 336만㎡(1.48%)가 증가했고, 금액으로는 2835억원(0.86%) 증가했다. 증감내역을 살펴보면, 주체별로는 순수외국법인 233만㎡, 합작법인 111만㎡, 순수외국인이 42만㎡ 증가했고, 외국교포가 50만㎡ 감소했다. 국적별로는 중국 365만㎡, 일본 28만㎡ 증가했고, 유럽 27만㎡, 기타 국가 30만㎡가 감소했다. 용도별로는 레저용지 373만㎡, 주거용지 6만㎡, 상업용지 3만㎡ 증가하였고, 공장용지가 41만㎡, 임야·농지 등 용지 5만㎡ 감소했다. 시도별로는 제주 409만㎡, 경기 36만㎡, 강원 34만㎡, 충남 10만㎡가 증가한 반면, 전남 82만㎡, 경북 62만㎡ 감소했다. 국토부는 특히, 제주지역에 대한 중국인들의 토지매입 증가는 지난 2010년 2월부터 시행된 부동산 투자 이민제도와 JDC(제주국제자유도시개발센터) 추진 제주신화역사공원부지 232만㎡, 제주헬스케어타운부지 30만㎡ 매입 등 대형프로젝트 사업이 집중되면서 중국인을 중심으로 레저용지 취득이 증가했기 때문이라고 밝혔다.

2014-12-04 15:51:34 김두탁 기자
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한화건설, 위례신도시 분양 '첫 선'

한화건설, 위례신도시 분양 '첫 선' 한화건설이 올해 분양시장 최대어로 평가되는 위례신도시에 수익형부동산인 '위례 오벨리스크'를 선보인다. 오피스텔 321실과 상가 194호로 구성되며, 이 중 오피스텔은 전용면적 ▲23㎡ 68실 ▲33㎡ 8실 ▲47㎡ 22실 ▲50㎡ 48실 ▲73㎡ 105실 ▲84㎡ 70실로 이뤄졌다. 상가는 1층과 2층에 각각 132호와 61호가 공급된다. 위례 오벨리스크가 들어갈 업무용지 24블록은 위례신도시에서도 핵심권역으로 꼽히는 '휴먼링'과 '트랜짓몰' 안에 있다. 휴먼링은 차량과 입체적으로 분리된 인간 중심의 친환경 녹지공간이다. 신도시 내 어디든 도보 또는 자전거로 10분 안에 도달 가능한 입지가 특징이다. 또 트랜짓몰은 위례를 대표하는 테마형 스트리트 상가로, 유동인구의 집중이 기대된다. 강남과 바로 연결되는 위례~신사선 위례중앙역(예정)과 친환경 신교통수단인 트램역(계획)을 걸어서 이용할 수 있으며, 서울지하철 8호선·분당선 복정역, 8호선 장지역과 우남역(예정) 등으로의 접근성도 양호하다. 위례 오벨리스크는 위례 중심에 들어서는 건물답게 층별 돌출프레임을 통해 획일적인 외관에서 탈피할 예정이다. 특히 전면부에 위치한 광장과 연계해 개방적인 입면을 도입하고, 오피스텔 3개 동을 V자형으로 설계해 사생활 보호에 채광·전망 극대화까지 노릴 계획이다. 오피스텔의 경우 전 세대의 92.5%를 남향으로 배치하고, 전용면적 73㎡와 84㎡는 3-bay 3면 개방형(일부) 설계를 적용한다. 또 전자레인지, 세탁기, 에어컨, 냉장고 등의 가전제품과 붙박이장, 신발장 등의 가구를 빌트인으로 제공한다. 상가는 층별로 특화된 상업시설을 유치해 활성화를 유도할 방침으로, 엔터테인먼트존으로 꾸며질 지하 1층으로 롯데시네마 영화관(7개관, 1000석 규모) 입점이 확정됐다. 이번에 분양될 층은 패션·트렌드존, 2층은 전후면 테라스 상가로 F&B(음식·음료) 위주로 구성될 예정이다. 지하 4개 층에 총 834대가 주차할 수 있는 공간을 확보했으며, 이용자들의 선호도가 높은 100% 자주식 주차장 설계를 도입했다. 또 지하램프 통로폭을 4.6m 이상으로 설계해 안전한 동선을 확보했다. 모델하우스는 서울 송파구 장지동 625-1번지(복정역 1번 출구)에 마련되며, 오는 12일 문을 열 예정이다.

2014-12-04 13:00:00 박선옥 기자
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대림그룹, 비즈니스호텔 브랜드 'GLAD' 론칭

대림그룹이 오는 6일 비즈니스호텔인 'GLAD(글래드) 호텔 여의도'를 오픈하고 본격적으로 호텔 사업 확장에 나선다. 대림은 호텔사업을 신성장 동력으로 육성한다는 전략 아래 앞으로 국내에서 4000객실 이상을 보유한 개발·시공·운영 그룹사로 성장한다는 계획이다. GLAD는 대림그룹이 개발한 비즈니스호텔 브랜드다. 지나치게 고급화되고 획일화된 특급호텔과 디자인에 과도하게 치중된 부티크호텔의 한계를 극복하기 위해 새로운 브랜드를 만들게 됐다. 이를 통해 최근 호텔 사업을 적극적으로 추진하고 있는 신라, 롯데, 파르나스, 하나투어 등과 차별화를 모색할 계획이다. 대림그룹은 '최고의 주거공간과 최적의 서비스를 통한 가장 편안한 주거 문화 구현'이라는 건축 및 주거에 대한 철학을 비즈니스호텔에도 적용했다. GLAD 호텔은 고객의 입장에서 불필요한 요소들은 간소화하고 꼭 필요한 서비스는 더욱 충실하게 제공해 투숙객을 위한 도심 속의 '일시적인 주거'공간을 지향한다. GLAD 이름을 달고 처음으로 선보인 'GLAD 호텔 여의도'는 총 319 객실, 8개 타입으로 구성됐다. 전 객실에는 미국 PCF사의 최고급 침구가 제공되며, 개인 취향에 따라 베개를 선택할 수 있다. 객실 중에는 한국의 전통적인 주거방식을 체험해 볼 수 있는 '헤리티지 온돌'(1객실)과 간단한 조리시설과 다이닝 테이블 세트가 있는 '글래드 하우스'(20객실)도 들어선다. 국내 최대 금융지구이자 정계 인사들이 많이 머무는 여의도에 들어선 만큼, 대형 연회장이 마련됐다. LL층 전체를 할애해 만든 대연회장 'BLOOM'은 약 150평 규모에 최대 330명까지 수용이 가능해 각종 세미나, 행사, 웨딩 장소로 활용할 수 있다. 대림그룹은 1차적으로 2015년까지 2000객실을 확보한 후 장기적으로는 약 4000객실 규모의 호텔을 운영하는 그룹사로 자리매김할 계획이다. 특히 대림그룹 계열사들이 사업기획과 개발부터 호텔 시공 및 호텔 운영까지 모두 담당할 계획이다. 대림산업이 호텔 사업기획과 개발을 담당하고, 호텔 규모에 따라 그룹 내에서 건설사업을 담당하고 있는 대림산업과 삼호가 시공에 참여하게 된다. 대림그룹은 최근 서울 및 전국 주요 도시권에서 발주된 대형 호텔 공사를 잇달아 수주하며, 호텔 건설 사업에 대한 역량을 강화하고 있다. 호텔운영 서비스는 그룹 내에서 호텔과 리조트 사업을 담당하고 있는 오라관광이 제공하게 된다. 제주도내 5성급 호텔로는 최대 규모인 512객실의 제주 그랜드호텔을 1977년 이후 38년 동안 운영하고 있는 오라관광의 노하우와 인력을 호텔 운영에 적극 활용할 계획이다. 대림은 이를 바탕으로 호텔의 기획, 개발, 건설, 운영의 모든 단계에서 최적의 솔루션을 제공하는 'Full line Service Provider'로 자리매김한다는 방침이다. 더불어 호텔 사업과 관련하여 사업의 개발에서부터 시공, 운영까지 모두 자체적으로 해결할 수 있는 Value Chain을 구축함에 따라 상당한 시너지 효과를 거둘 수 있을 것으로 전망하고 있다.

2014-12-04 11:31:45 박선옥 기자
전국 '연립주택' 평균 전셋값 '1억원' 돌파

전세 물량 부족 등의 영향으로 가장 저렴한 주택으로 분류되는 연립주택의 평균 전셋값도 1억원을 넘긴 것으로 나타났다. 4일 국민은행 부동산 통계에 따르면 지난달 전국의 연립주택 평균 전셋값은 1억15만원으로 국민은행이 통계 조사를 시작한 2011년 6월 이후 처음 1억원을 돌파하며 조사 이래 최고가를 기록했다. 전국 연립주택의 평균 전셋값은 올해 들어 4.9%(464만원) 올랐다. 2년 전(2012년 11월)과 비교하면 14.2%(1246만원)나 뛰었다. 이 같은 연립주택의 전셋값 상승률은 아파트의 전셋값 상승률에는 미치지 못하지만, 단독주택 전셋값 상승률보다는 높은 것이다. 전국 아파트의 평균 전셋값은 지난달 기준 1억8404만원으로 올해 들어 7.5%(1288만원), 2년 전보다 18.9%(2925만원) 상승했다. 단독주택의 평균 전셋값은 1억3398만원으로 올들어 4.2%(542만원), 2년 전과 비교해서는 5.9%(742만원) 올랐다. 지역별로 살펴보면 서울의 연립주택 평균 전셋값이 1억4476만원으로 가장 높았다. 서울 연립주택 전셋값은 올들어 4.9%(675만원), 2년 전에 비해서는 10.5%(1373만원) 올랐다. 한강 이남 지역에 있는 11개구 평균 전셋값은 1억5763만원으로 올해 들어 4.9%, 2년 전보다 9.7% 상승했다. 한강 이북 지역의 14개구 평균 전셋값은 1억3245만원으로 올해 4.9%, 2년 전보다 11.2% 올랐다. 이어 수도권의 연립주택 전셋값이 평균 1억1030만원으로 올해 4.8%, 2년 전에 비해 12.6% 올랐다. 6개 광역시 평균 연립주택 전셋값은 6519만원으로 올들어 5.5% 올라 다른 지역과 상승폭이 비슷했지만 2년 전과 비교하면 18.3%나 상승해 6개 광역시 아파트 평균 전셋값 상승률(18.5%)에 육박했다. 기타 지방의 연립주택 전셋값은 평균 5766만원으로 조사됐다. 이는 올해 들어 4.0%, 2년 전보다 15.9% 상승한 것이다.

2014-12-04 11:11:55 김두탁 기자
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청약 1순위 마감지역 연내 분양 '주목'

통상 비수기로 여겨지는 12월에 들어섰으나 모델하우스를 찾는 인파가 급증하는 등 분양시장은 열기가 갈수록 뜨거워지고 있다. 수도권 1순위 자격 완화 등 내년 청약제도 개편을 앞두고 수요자들이 연내 청약을 서두르고 있기 때문이다. 건설사들 역시 이에 발 맞춰 분양물량을 쏟아내고 있는데다 11월에 분양하지 못한 사업장까지 더해질 전망이어서 연말 비수기임에도 성수기 못지않게 분양 물량이 풍성할 예정이다. 4일 부동산써브에 따르면 청약 1순위 마감지역 중 연내 남은 분양예정 물량(장기전세 및 국민임대 제외, 오피스텔 포함)은 16개 사업장에서 총 1만1576가구 중 9318가구가 일반분양될 예정이다. 특히 올해 1순위 마감을 기록했던 강남 세곡·위례·세종을 비롯해 택지지구·재건축·재개발 신규 분양 물량이 예정돼 있어 내 집 마련을 준비 중인 예비청약자라면 눈여겨볼 만하다. ▲ 서울 강서구 마곡동 마곡13블록 힐스테이트 마스터 현대엔지니어링이 서울 강서구 마곡동 마곡13블록에 공급하는 '힐스테이트 마스터'를 분양할 예정이다. 전용면적 59~84㎡ 총 1194가구로 구성된다. 서울지하철 5호선 마곡역과 송정역이 도보 10분 내외 거리에 위치해 있다. 단지 인근에 롯데몰, 김포공항, 이마트(예정), 강서농산물 도매시장, 이화여대 부속병원(예정) 등의 편의시설이 있다. 교육시설로는 공진초, 공항초, 송정중, 공항중, 명덕외고, 수명고 등이 인접해 있다. ▲ 경기 성남시 위례신도시 C2-4·5·6블록 위례 우남역 푸르지오 대우건설이 경기 성남시 위례신도시 C2-4·5·6블록에 공급하는 '위례 우남역 푸르지오'를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 20층 13개 동, 전용면적 83㎡ 총 630가구로 구성된다. 중심상업시설과 서울지하철 8호선·분당선 환승역인 복정역, 경전철 위례중앙역(예정)을 차량으로 이용할 수 있고, 서울지하철 8호선 우남역(예정)이도보 5분 내외 거리에 위치해 있다. ▲ 세종 3-3생활권 L2블록 세종 한양수자인 엘시티 한양이 세종 3-3생활권 L2블록에 공급하는 '세종 한양수자인 엘시티'를 분양할 예정이다. 지하 1층~지상 22층 12개 동, 전용면적 59~84㎡ 총 760가구로 구성된다. 단지 인근으로 근린공원과 금강 수변공원, 완충녹지 및 가로수길이 조성될 계획이며, 도보거리에 초·중·고교와 보육 예정 부지가 들어설 예정이다. 또 간선급행버스(BRT) 정류장이 인접해 이용이 편리하고 내년 세종시 3생활권과 대덕테크노밸리를 잇는 도로도 개통될 예정이다. ▲ 충남 천안시 서북구 아산탕정지구 1-C1, 1-C2블록 우미린 센트럴파크 우미건설이 충남 천안시 서북구 아산탕정지구 1-C1,1-C2블록에 공급하는 '우미린 센트럴파크'를 분양할 예정이다. 지하 2층~지하 31층 12개 동, 전용면적 84~122㎡ 총 1152가구로 구성된다. 수도권전철 1호선 아산역과 KTX 천안아산역, 경부고속도로 천안IC를 이용할 수 있고, 단지 인근에 천안종합운동장, 갤러리아 백화점, 롯데마트, 천안시청 등의 편의시설이 있다. 교육시설로는 불당초, 월봉중, 월봉고 등이 인접해 있고 초, 중, 고교가 추가로 신설될 예정이다.

2014-12-04 10:28:17 김두탁 기자
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롯데건설, 카타르서 1350억원 메트로 공사 수주

롯데건설은 최근 카타르 도하에서 카타르 철도청이 발주한 1억2196만 달러(약 1350억원) 규모의 메트로 공사를 수주했다고 4일 밝혔다. 이번 'Red Line North' 프로젝트는 카타르 수도인 도하 중심지에서 북쪽을 잇는 메트로 레드라인 노선의 총연장 6.7km를 건설하는 사업이다. 롯데건설은 이탈리아의 Rizzani社와 카타르의 Redco社와 공동으로 고가·지상 메트로 라인, 개착터널, 역사 등 약 6억900만 달러가 투입되는 공사를 수행하게 된다. 공사는 이번 달 말 착공 해 완공까지는 43개월이 소요될 예정이다. 롯데건설은 카타르에서 10년간 공사를 수행한 이탈리아 Rizzani의 고가 철도 및 교량전문공사 역량을 공유함으로써 순차적으로 나올 카타르 메트로 공사 수주에도 유리한 입지를 확보할 수 있게 됐다. 특히 이번 수주를 통해 앞으로 계획돼 있는 카타르 5개 권역(카타르 북부, 남부, 도하 북부, 남부, 서부)의 지방도로 및 배수시설 공사 수주에도 적극적으로 참여할 예정이다. 롯데건설 관계자는"이번 수주로 카타르를 중동지역 진출의 전략적 거점으로 구축하기 위한 발판을 마련했다"며 "성공적인 공사 수행과 동시에 월드컵 관련해 다양한 공사가 발주될 예정인 만큼 카타르에서 적극적인 수주 행보에 나서겠다"고 밝혔다.

2014-12-04 09:44:07 박선옥 기자
'대곡-소사' 복선전철 본격추진 가시화

대곡-소사 복선전철 민간투자사업(BTL:Build-Transfer-Lease)이 본격 추진될 전망이다. 국토교통부는 서울시, 경기도 등 관계기관이 함께하는 협의회를 운영하기로 하고, 국토부 철도국, 서울시 도시교통본부, 경기도 철도국 관계자가 참석한 첫 회의를 4일 개최했다고 밝혔다. 이날 회의는 그간 사업비 분담방안에 대한 이견이 좁혀지지 않아 사업 추진이 지연되어 왔던 대곡-소사 복선전철 사업에 대해, 최근 서울시와 경기도가 사업비 일부 분담 의사를 밝힘에 따라 세부 추진방안 등의 논의를 위해 마련됐다. 또한 국토부는 관계기관 협의회를 정기적으로 개최함으로써, 사업비 분담에 대한 세부 논의 외에도 사업 추진 과정에서 발생되는 제반 문제점, 주민건의 사항 등에 대해서도 협의회를 통해 해결해 나갈 계획이라고 밝혔다. 대곡-소사 복선전철은 경기도 고양시 덕양구 대장동(대곡역)에서 경기도 부천시 소사구 소사동을 연결하는 총연장 19.6km(5개 역사, 16분 소요)의 전철을 건설하는 사업으로서, 북측으로는 경의선과 직결되며, 남측으로는 현재 공사중인 소사-원시 구간을 거쳐 서해선과도 연결된다. 투입되는 총사업비는 1조 4468억원 규모다. 이 사업이 완료(2021년 말 예상)되면 복잡한 수도권을 우회하여 호남·충청권의 여객 및 화물을 수송하는 서해안측 간선철도망이 구축되게 되고, 경부선에 집중된 화물 물동량을 분산 처리해 경부선의 선로용량 부족을 해소하고, 철도 화물운송 활성화에 기여할 것으로 기대된다.

2014-12-04 09:14:41 김두탁 기자
해외건설 700억달러 수주 목표, 저유가에 '발목'

저유가 등으로 올해 해외건설 수주 700억 달러 목표 달성에 비상이 걸렸다. 최근 국제 유가 하락이 심해지며 산유국의 발주처들이 신규 공사 발주를 연기할 가능성이 커져 내년 이후 해외건설 수주실적도 낙관할 수 없다는 우려가 나오고 있다. 3일 국토교통부와 해외건설협회에 따르면 올해 1월부터 12월 현재까지 해외건설 수주실적은 모두 591억 달러로 집계됐다. 연초 국토부가 수립한 올해 해외건설 수주액은 700억 달러로 아직 110억 달러 가량 부족하다. 특히 올해 안에 국내 건설사들의 추가 수주가 유력한 것으로 점쳐졌던 110억 달러 규모의 쿠웨이트 정유공장(NRP) 사업이 쿠웨이트 정부의 행정절차 지연 등으로 내년으로 연기되면서 목표 달성에 차질이 생겼다. 올해 석유화학 플랜트 공사가 주축인 중동 국가의 수주액은 총 306억 달러로 전체 수주액의 약 52%를 차지할 정도로 비중이 높다. 또 태국의 정권교체로 계약 단계였던 50억 달러 규모의 태국 물관리 사업(약 50억 달러) 수주가 무산될 위기에 처한 것도 악재다. 정부와 건설업계는 이달 중 계약이 유력한 50억 달러 규모의 러시아 비료공장과 이라크·싱가포르 등지에서 연내 추가 수주가 가능할 것으로 보고 있으나 110억 달러를 넘길 수 있을지는 미지수다. 이와 함께 최근 국제 유가 하락까지 겹치며 산유국의 발주처들이 신규 공사 발주를 연기할 가능성이 커져 내년 이후 해외건설 수주 실적도 낙관할 수 없다는 우려가 나오고 있다. 정부는 앞으로 시장 상황을 예의 주시하면서 차관급 이상의 수주지원단을 파견하는 등 지원을 확대할 방침이다.

2014-12-03 17:33:04 김두탁 기자