[이수준의 부동산수첩] 5도(都)2촌(村)의 로망
이수준 로이에 아시아컨설턴트 대표 노후를 아늑한 시골에서 농사로 소일하며 여유롭게 보내는 것은 많은 이들의 꿈이다. A씨는 수 년 뒤의 농촌이주와 투자를 겸한 목적으로 얼마 전 소규모 농지를 매입했다. 그 결과 주말농장이라는 취미뿐 아니라 생각지 않았던 다양한 혜택과 투자효과까지 누리게 되었다. 물론, 직장이나 사업으로 도시생활을 이어나가야 하는 사람들에게 전향적인 귀농생활은 부담스러울 수 있지만, A씨의 경험을 바탕으로 도시에서의 생활 기반을 유지하면서도 부담을 최소화할 수 있는 귀농 과정을 간략히 소개한다. 우선 농지 취득시 농지대장(구 농지원부)을 작성해야 한다. 과거 소규모 농지(1000㎡ 미만)의 경우 대상에서 제외되었으나 개편된 농지법은 농지대장 작성단위를 필지로 하여 면적에 관계 없이 작성하도록 강화되었다. 다만, 농지대장과는 별개로 소규모 농지는 주말·체험영농계획서 등으로 여전히 취득 절차가 간단한 편이다. 또, 초보 농부의 원활한 경작을 위해서도 지나치게 큰 땅보다는 작은 땅을 매입한 뒤 상황에 따라 경작지를 늘려가는 것이 안전하다. 저렴한 농지의 경우 현황도로만 확보되어 있는 지적상 맹지가 많으나, 가급적 2m 이상이 도로와 접해 있는 땅을 찾는 것이 좋다. 혹은 도로가 아니더라도 현황도로가 국유지이거나 지목상 구거라면 차후 행정적으로 땅의 가치를 높일 수 있다. 완전한 귀농이 아닌 이상, 처음부터 농가주택 마련을 서두를 필요는 없다. 하지만 경작의 편의와 이왕 사놓은 땅의 가치 향상을 위해서라도 소규모 건축을 계획하는 것이 좋다. 건물을 짓는다면 반드시 건축법상 '주택'이어야 할 필요는 없다. 우선은 창고나 업무시설 등의 목적으로 소규모 조립식 건물을 지어서 용도에 맞게 사용하되, 건물의 일부를 상시거주가 아닌 가끔 머무르는 휴식처의 형태로 쓰는 것이 더 좋다. 일단은 전입신고 없이 업무, 휴식의 용도 사용하되, 향후 완전한 귀농시 해당 시설에 건축법상의 요건을 갖추어 주택으로 용도변경을 하는 것이다. 그러한 경우 용도변경된 시골집이 농어촌 주택(조세특례제한법)이나 귀농주택(소득세법상)의 요건을 갖추게 되면 기존 도시주택을 처분할 때 비과세 혜택을 받게 된다. 그렇게 주말농장의 형태로 시골에 기반을 마련해 둔다면 차후 토지를 늘리거나, 소액이라도 농가 소득이 발생하여 농업인 자격을 획득했을때 추가로 여러 가지 혜택이 있다. 일단, 소규모라도 농업인 자격을 갖추고 2년간 직접 농사를 짓게되면 취득세와 등록세가 50% 경감이 된다. 이 외에도 추가로 1000㎡ 이상의 농지를 취득하거나, 토지거래 허가 구역의 20㎞ 이내의 다른 농지도 구매하기가 훨씬 수월해진다. 향후 정식으로 농가주택을 마련하게 된다면 그에 따른 채권의 매입 의무가 면제되며, 농지를 주택 및 농업 시설로 전용할 경우에도 농지전용부담금이 면제된다. 그 외 건강보험료, 국민연금 및 일부 공과금의 감면 혜택, 자녀가 있는 경우 학비, 장학금 우선지원, 대학특별전형 입학등의 혜택도 있다. 노후를 위한 투자, 취미, 소득원의 다양화를 두루 고려하여 귀농을 선택한다면 미리 시간을 내어 단계별로 준비하는 것이 좋다. 다만, 명백한 투기 의도가 있거나 농지의 불법적인 운영, 방치가 적발되면 농지처분명령 등 엄격한 규제가 따르기 때문에 신중해야 한다. 정부는 2023년까지 그동안의 농지원부에 등재되지 않았던 농지에 대한 전수조사를 진행할 것이며, 그 이후에도 농지법위반에 대해서는 예외없이 대처할 것이라는 입장이다. 그동안 농지투기로 인한 부작용이 많이 있어왔지만, 여전히 다수의 지자체에서는 귀농을 권장하고 있다. 그만큼 시골에는 사람이 귀하다는 뜻이다. 반드시 직접 농사를 지을 생각이라면 기회와 혜택은 충분하다. /이수준 로이에 아시아컨설턴트 대표
