[이수준의 부동산수첩] 인구절벽, 부동산의 미래
최근 세계적인 인플레이션을 막기 위해 주요국들이 모두 금리를 올리는 가운데, 예외인 나라가 하나 있다. 한 때 발행 화폐가 대표적 '안전자산'으로 여겨졌던 과거가 무색하게 그 가치가 곤두박질치고 있는 나라, 바로 일본이다. 현재 일본은 만성 디플레이션에 빠져 물가도 임금도 제자리걸음이다. 여기에 기록적인 엔화 약세까지 겹쳐서 지금 일본을 둘러싼 예측에는 공포와 절규까지 등장한다. 일본은 부동산 시장이 최고조였던 80년대에 해외의 부동산에까지 눈을 돌려 뉴욕의 록펠러센터를 비롯한 '미국의 상징'들을 먹어치우기도 했었다. 그 후 고령화와 버블붕괴로 내리막길을 걸어서 30여년이 지난 지금은 오히려 자산을 내다파는 입장이 되었다. 엔화 가치는 최근 몇달 사이에 약 15% 하락했고, 그만큼 저렴해진 가격에 일부 외국인들의 일본 부동산 투자사례도 보이지만, 이마저도 실물경제의 반등 재료로 삼기엔 턱없이 부족하다. 이에 일본 정부는 어떻게든 빈 집, 빈 가게들을 살리고자 제도 개선, 산업·관광특화 등 갖은 노력을 하고 있지만, 줄어드는 인구와 이미 황혼으로 접어든 산업구조까지 단기간에 바꾸기는 어려워 보인다. 아무래도 이제는 세계를 선도하던 기술선진국의 위상을 내려놓고 유럽 일부 국가들처럼 특색있는 관광지 몇 개와 최소한의 먹거리만 유지해서 복지국가로 접어드는 편이 그나마 최선으로 보인다. 대한민국도 인구 재앙이 본격화되었다. 올해 대한민국의 외국인 포함 총인구가 건국 이후 처음으로 0.2% 감소했다. 당장 숫자가 미미해 보이지만 코로나로 해외 유입인구까지 줄면서 모두가 예상했던 문제가 몇 년 앞당겨 시작된 것이다. 인구수는 그 나라의 미래를 결정짓는다. 인구가 줄면 소비가 위축되고 경제성장이 더디게 되어 인력난에 저임금까지 동반된다. 무엇보다, 절대적으로 인구에 기반해서 성장해온 부동산 분야에 가장 치명적이다. 일례로 현재 부동산 시장을 대표하는 1970년대생의 숫자는 약 100만명이고, 새로 시장에 뛰어들 2001년생은 50만명이며, 2021년 신생아 수는 26만명이다. 이제는 아무리 애를 써도 대세를 바꾸기는 힘들어 보인다. 부동산은 교통, 상업, 교육, 환경, 문화 등 모든 분야의 원천이자 결과인 시장경제의 결정체다. 국내 인구감소 문제는 2000년대 초반부터 우려되었지만 그럼에도 부동산가격은 특히 최근 수년간 달아올랐다. 잘못된 정책과는 별개로, 인구수와 관계없이 1인 가구가 증가하면서 전체가구 수는 계속 증가해 왔기 때문이다. 통계청에 따르면 지난해 국내 총가구 수는 전년 대비 약 50만가구가 늘어났다. 하지만 이 또한 어느 정도 쪼개지고 나면 그 다음은 1인가구 자체도 줄어들게 된다. 현실에 무색하게 250만 주택공급, 1기 신도시 재정비, 3기·4기 신도시 건설 등 주택대란 시기에 생성되었던 한발 늦은 정책들은 계속 진행되고 있다. 폭등시기에 경험했듯이 정부의 정책은 멈출 수 없는 열차와도 같다. 물론 인구감소에 대비한 다양한 노력도 멈추지 않는다. 그나마 얼마 안 되는 청년 인구를 서로 끌어담기 위해 광역시마다 환경정비를 계획하고 발표한다. 국토부는 주택과 기반시설을, 중소벤처기업부는 중소기업·스타트업 지원을 서로 융합하여 지방 소도시에 더 나은 환경을 구축하기 위해 고심할 것이다. 동시에 기존 정책에 따라 수도권은 더욱 커지고 손님이 있든 없든 주택도 인프라도 더욱 밀집되어만 간다. 앞으로 더 줄어들 인구는 어느 도시를 선택할 것인가. 땅따먹기식 공격 투자의 시간은 지났고 이제는 방어형 투자를 생각해야 될 때이다. 지금까지처럼 막연한 믿음으로 상승 또는 하락을 주장하는 사람들이 여전히 있지만, 인구증가에 따른 지방소멸, 경기도의 소멸은 생각보다 빨리 올 수 있다, 어쩌면 지금 빌리는 대출상환 만기보다 먼저 올지도 모른다. /이수준 로이에아시아컨설턴트 대표
