패러다임 바뀌는 부동산 시장 3가지 화두, 공실대란 화교자본 간접투자

서울 도심 오피스 지구인 여의도 오피스시장이 각종 악재로 활기를 잃어가고 있다. 금융사가 봇따리를 싸면서 수요는 줄고 있지만 새로 공급되는 오피스텔은 넘쳐나고 있다. 한편에선 차이나(China) 머니가 한국 부동산을 먹어치우고 있다. 중국인이 보유한 땅은 지난해 1690만㎡로 지난 2011년 370만㎡에서 486% 폭증했다. 투자처에 굶주린 강남 슈퍼리치들의 뭉칫돈은 부동산펀드로 몰리고 있다. 저금리 시대에 '고수익'이라는 이름을 걸고 나온 대체투자 펀드와 사모펀드는 출시하자마자 거액 자산가에게 불티나게 팔려 나가고 있다. ◆먼지쌓인 여의도 사무실 여의도 오피스텔이 입주자를 찾지 못해 먼지만 잔뜩 쌓여가고 있다. 21일 세빌스코리아에 따르면 지난해 4·4분기 여의도의 프라임 오피스 순흡수면적은 3만6200㎡ 감소해 지난 2015년 2분기 이후 5분기 만에 마이너스로 돌아섰다. 공실률은 14.5%를 기록해 서울 3대 권역(도심·강남· 여의도) 평균인 13.7%에 비해 높은 수준을 유지했다. 주요 대기업들의 사업장이 위치한 프라임급 오피스 빌딩의 경우 여의도와 서울 내 다른 주요 업무지구와의 공실률 격차가 더욱 크다. 강남권(7.16%)과 강북 도심권(8.45%)에 비해 여의도(15.08%)가 두 배 정도 빈 사무실이 많다. 이처럼 여의도 오피스 빌딩이 된서리를 맞고 있는 것은 전통적으로 여의도 오피스 빌딩에 터를 잡고 있던 증권사들이 최근 속속 짐을 싸 다른 곳으로 이사를 하고 있기 때문이다. 우선 지난 1월 대신증권이 명동에 지하 7층~지상 26층·연면적 5만3328㎡의 대신파이낸스센터신사옥을 완공하고 여의도를 떠났다. 그 전에는 미래에셋대우가 IT 부서를 제외한 본사 전 부서를 을지로 센터원 빌딩으로 이전을 시작해 이달 초에 본사 이전을 완료한 바 있다. 이 같은 증권사들의 탈 여의도 바람은 여의도에 위치해 있던 각종 금융관련 공기관들의 이탈에 의한 도미노 현상이란 지적이다. 지난 2005년 증권거래소가 정부의 공공기관 지방 이전 정책에 따라 부산으로 이전했으며 2012년에는 한국금융위원회가 여의도에서 광화문으로 이전했다. 2014년에는 한국예탁결제원 역시 부산에 새 보금자리를 마련했다. 이처럼 금융회사들의 여의도 이탈이 계속되고 있는데다 중소형 증권사를 중심으로 인수합병(M&A) 매물들도 대거 쏟아지고 있어 여의도 오피스시장의 경우 최소 2~3년은 분위기 반전이 어려워 보인다. 특히 수요가 감소하고 있는데도 불구하고 공급은 계속돼 공실률 증가 우려는 더 커지고 있다. 우선 내년 상반기 K타워(4만7388㎡)를 시작으로 2018년 하반기 교직원 공제회 신사옥(8만3381㎡)이 새로 들어서며 2020년 파크원(39만1067㎡)이 들어서는 등 앞으로 3년간 여의도에는 총 66만㎡ 규모의 오피스 공급이 예정돼 있다. 부동산컨설팅업체 세빌스코리아 조사 결과 현재 여의도에서 가장 큰 규모의 오피스 빌딩인 IFC 빌딩의 공실률은 69%에 달한다. 이런 상황에서 2020년까지 IFC 빌딩의 세 배 이상 되는 오피스 빌딩이 공급될 경우 공실률 문제는 더 심각해질 전망이다. 업계 관계자는 "잇따른 금융기관 및 증권사의 이탈로 여의도 오피스시장이 당장 활성화 되기는 어려워 보인다"이라며 "과거 강남 오피스 시장이 스타트업 기업 이전으로 공실률 문제를 해결했듯 여의도 오피스시장도 새로운 모델 창출이 없으면 침체가 오래 갈 수도 있다"고 말했다. ◆사재기 나선 왕서방의 '부동산 욕심' 국내 부동산 시장에서도 '차이나 머니'가 사재기에 나서고 있다. 중국인들이 사들인 국내 부동산 규모는 최근 5년새 5배나 급증했다. KB금융지주 경영연구소의 '외국인의 한국 부동산 투자 동향'에 따르면 중국인들이 가지고 있는 필지 면적은 지난해 1690만㎡로 지난 2011년 370만㎡에서 486% 증가했다. 같은 기간 전체 외국인의 국내 토지 보유 필지는 24% 증가하는 데 그쳤다. 현재 외국인들은 허가대상 토지를 제외하고는 일정한 절차에 따라 신고만으로 국내 부동산을 살 수 있다. 취득세나 재산세, 양도소득세 등 부동산 관련 조세도 내국인과 차별없이 동일하게 적용된다. 지난해 기준 외국인이 보유하고 있는 전체 토지 필지 면적은 2억3220만㎡다. 미국인이 1억1840만㎡를 가지고 있어 보유비중은 가장 높지만 최근 증가세로 보면 중국인들이 압도적이다. 지난해 외국인들이 사들인 국내 토지 규모는 390만㎡다. 이 중 중국인들이 70% 가량인 270만㎡를 사들였고, 미국인과 일본인이 각각 100만㎡, 10만㎡를 매입했다. 용도별로는 공장용지가 33%로 비중이 가장 높았고, ▲상업용지 27% ▲주거용 토지 24% ▲아파트 15% 등이 그 뒤를 이었다. 외국인이 사들인 건축물도 2012년 6321호에서 지난해 1만5879호로 최근 5년간 매년 증가세를 나타냈다. 제주도는 2010년 이전에는 외국인의 취득호수가 연간 100호 미만이었지만 2014년에는 1207호로 증가했다. 제주도에 외국인 부동산 투자이민제도가 도입된 것은 2010년이다. 부동산 투자이민제도는 부동산투자와 이민을 결합한 제도로 적용 지역의 투자대상 부동산에 일정 투자금액 이상을 투자하면 국내 거주자격을 주고 5년 경과시 영구 거주할 수 있는 영주권을 부여한다. 제주도의 경우 5억원 이상을 투자하면 된다. 제주도 지가는 2008년 금융위기 이전까지는 전국 평균상승률을 밑돌았지만 2012년부터 전국 평균을 상회했다. 지난해에는 8.3% 상승해 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 김열매 KB금융지주 경영연구소 연구위원은 "중국인들의 한국 부동산 취득은 아직 비중이 미미하지만 중국 주택가격이 급등하면서 중국인의 해외 부동산 구매력은 상승한 것으로 파악된다"고 설명했다. 2016년 말 기준 중국인은 39만명, 한국계 중국인 62만7000명이 국내에 체류 중이다. 대한민국 총 인구의 2% 안팎이다. ◆부동산펀드에 500조 몰려 서울 강남구에 사는 재력가 '금수저 씨(56)'는 108억원의 현금 자산을 가진 부자다. 김 씨는 가진 돈의 약 49%를 부동산으로 보유하고 있다. 시가로 따지면 45억원 가량이다. 나머지 자산 50.2%는 금융자산이다. 주식 비중(13%)은 줄인 대신 예금 비중을 27%까지 높였다. 현금과 단기성 금융상품에도 14%를 투자하고 있다. KEB하나은행과 하나금융경영연구소가 금융자산 10억원 이상의 PB고객 1028명을 대상으로 조사한 한국 부자들의 자산관리의 전형적인 형태다. 간접투자에서도 부동산 열기는 꺾기지 않고 있다. 저금리가 고착화하면서 국내 펀드시장 규모 500조원 규모의 돈이 몰리고 있다. 부동산이나 특별 자산에 투자하는 대체펀드 투자가 많이 늘어난 덕분이다. 금융투자협회에 따르면 국내 공모와 사모로 투자된 펀드 설정액이 498조6340억원으로 집계됐다. 이는 역대 최대규모이며 1년 전보다 43조1630억원이나 불어났다. 공·사모 펀드의 순자산 규모 역시 494조7750억원으로 사상 최대다. 전체 펀드시장 규모는 사모주식펀드(PEF)까지 포함하면 이미 500조원을 넘어섰다. 펀드 설정액은 ▲ 2012년 말 317조2730억원 ▲ 2013년 말 334조8960억원 ▲ 2014년 말 377조2790억원 ▲ 2015년 말 421조7210억원 ▲ 작년 말 469조3150억원 등으로 꾸준히 성장했다. 이 같은 국내 펀드시장 성장은 전통 강자인 주식형 펀드 규모 축소에도 투자자들이 채권형 펀드와 부동산이나 특별 자산 등 대체자산 투자 펀드로 몰리고 있는 데 따른 것이다. 실제 부동산펀드와 특별 자산 펀드 설정액은 각각 47조4천410억원과 50조4540억원으로 사상 최대 수준으로 불어났다. 최근 1년 새 각각 11조6360억원, 9조7660억원이 새로 유입되면서 규모가 눈덩이처럼 커졌다. 증시 부진, 저성장, 저금리, 제도개편 등으로 '대체자산 투자' 선호 현상이 두드러진 덕분이다.