"세금 폭탄 온다"…속도내는 강남권 재건축

내년 재건축 초과이익환수제의 부활을 앞두고 서울 강남권 재건축 단지들이 일제히 '속도전'에 돌입했다. 연말까지 관리처분인가를 신청하지 못하면 많게는 억대의 세금을 부담해야 하기 때문이다. 사업 추진을 앞당기기 위해 공동사업시행 방식이 확산되는 한편 조합과 서울시 간의 층수 논란도 사그라드는 분위기다. 23일 업계에 따르면 최근 반포 주공1단지 1·2·4주구는 시공사 선정을 위한 현장설명회를 열었다. 설명회에는 9개의 대형 건설사가 참여했다. 지난해 시공능력평가액 기준으로 현대건설, 포스코건설, 대우건설, 대림산업, GS건설, 현대엔지니어링, 롯데건설, SK건설, 현대산업개발 등이다. 올해 강남권 재건축 단지 중 최대어로 꼽히는 반포 주공1단지는 지난달 서울시 건축심의를 조건부로 통과했다. 공사비만 2조6000억원에 달하는 이 단지는 사업이 완료되면 현재 지상 5층 2090가구에서 지하 4층~지상 최고 35층 5388가구 규모의 대단지 아파트로 탈바꿈하게 된다. 오는 9월 중으로 입찰을 마감하고 시공사를 선정한다. 반포 주공1단지 조합은 지난달 28일 총회를 열고 공동사업시행 방식으로 재건축 사업을 진행하기로 합의했다. 내년부터 부활하는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위함이다. 공동사업시행은 조합이 주체가 되는 기존 재건축 방식과 달리 조합과 건설사가 사업을 함께 진행하는 방식이다. 지난해 3월 '도시 및 주거환경정비법'이 개정되면서 공동사업시행 방식을 통하면 시공사 선정시기를 사업시행인가 이후에서 전 단계인 건축심의 이후로 약 3개월 가량 앞당길 수 있다. 앞서 서초구 방배14구역도 서울시내 첫 공동시행 방식을 적용하고 롯데건설을 시공사로 선정해 사업을 진행하고 있다. 인근 방배13구역과 신반포13차, 신반포14차, 신반포 22차 등도 공동시행 방식으로 사업을 추진한다는 계획이다. 서초구 한 재건축 조합 관계자는 "일단 발등에 떨어진 초과이익환수의 영향권에서 벗어나는 게 중요하다"며 "오는 9월 중으로 관리처분총회를 개최하는 것을 목표로 두고 있다"고 말했다. 재건축 조합과 서울시 간의 층수 논란도 사그라드는 모양새다. 그동안 재건축 조합들은 초고층 아파트를 고수해왔으나 서울시가 최고 35층 이상은 허용할 수 없다고 맞서면서 마찰을 빚어왔다. 그러나 정부가 재건축 초과이익환수제의 유예를 연장하지 않겠다고 발표하면서 더 이상 시간을 끌 수 없는 조합들이 서울시의 요구사항을 수용하는 분위기다. 지난 5월 최고 45층을 계획했던 서초구 신반포3차와 경남아파트도 서울시 35층 기준을 수용하면서 건축심의를 통과했으며 지난달 27일에도 서초구 반포 주공1단지 3주구와 잠원동 한신4지구가 층수를 35층으로 낮추면서 나란히 서울시 건축심의를 넘어 다음 단계를 준비하고 있다. 반면 사업속도가 늦어 재건축 초과이익환수제를 피하지 못할 것으로 예상되면서 아예 장기전 모드로 돌입한 단지들도 있다. 이들 단지는 초과이익환수제에 따른 세금부담을 피하지 못한다면 초고층 계획안을 고수해 재건축을 통해 얻을 수 있는 이익을 극대화하겠다는 전략을 취하고 있다. 강남구 은마아파트 재건축 추진위는 지난달 최고 49층 재건축 계획을 담은 정비계획안을 서울시에 제출했다. 3종 주거지에 49층 아파트 4개동을 포함한 30개동 5940가구로 재건축하겠다는 초안에서 바뀐 것이 없는 것으로 알려졌다. 송파구 잠실 주공5단지도 지난 3일 최고 50층 재건축안을 담은 정비계획안을 제출했다. 업계 관계자는 "은마아파트와 잠실주공 5단지 등은 초과이익환수제를 피하지 못할 것이 확실시되면서 시간이 걸리더라도 초고층을 관철시키겠다는 의지를 보이고 있다"며 "초고층 재건축을 원하는 다른 단지들과의 형평성 문제도 있기 때문에 심의절차가 늦어질 수 밖에 없을 것"이라고 말했다.