메트로신문

[6·19 부동산대책] 서울 전역 분양권 전매금지…잔금대출도 DTI 적용

서울 전 지역이 입주할 때까지 분양권 전매가 금지된다. 기존 강남 4개구에 제한됐던 분양권 전매금지 지역이 대폭 확대됐다. 이와 함께 조정 대상지역은 잔금대출에 대해서도 총부채상환비율(DTI)을 적용하며, 일반 주택담보대출에 대한 주택담보인정비율(LTV)과 DTI도 각각 60%, 50%로 10%포인트씩 강화됐다. 정부는 19일 관계부처 합동으로 이같은 내용을 골자로 하는 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적·맞춤형 대응방안'을 발표했다. 고형권 기획재정부 1차관은 "최근 집값 상승 기대가 높은 재건축 아파트와 청약시장이 주택가격 상승을 주도하고 있다"며 "부동산 투기를 근절하고 실수요자를 보호하겠다는 원칙 하에 선별적이고 맞춤형으로 대책을 마련하는데 중점을 뒀다"고 밝혔다. 먼저 청약 규제 등이 적용되는 조정 대상지역에 경기 광명과 부산 기장군, 부산진구 등 3개 지역을 추가해 40개로 늘었다. 조정 대상지역에 대해서는 전매제한은 물론 대출규제까지 강화해 실효성을 높인다. 기존 강남 4개구(강남·서초·송파·강동)에만 적용됐던 소유권이전등기(입주)시까지 분양권 전매금지가 서울 전 지역으로 대폭 확대됐다. 이날 이후 나오는 입주자 모집 공고분부터 해당된다. 다음달로 규제가 일몰되는 LTV, DTI 비율도 강화된다. 10%포인트씩 강화해 LTV는 60%, DTI는 50%로 앞으로 1년간 적용된다. 잔금대출에 대해서도 DTI 50%가 신규 적용된다. 다만 조정 대상지역이라 해도 주택가격 5억원·부부합산 연소득 6000만원 이하의 서민과 실수요자는 규제 강화가 제외된다. 재건축 조합원에 대한 주택 공급도 원칙적으로 1주택으로 제한한다. 이번 대책에는 투기과열지구 지정은 빠졌다. 그러나 시장이 안정되지 않는다면 투기과열지구 지정을 적극 추진할 방침이다. 이찬우 기재부 차관보는 "부동산 시장 과열 추세가 지속되거나 심화될 경우 투기과열지구 지정을 적극 검토하겠다"며 "부산 등 지방 민간택지에 대한 전매제한기간을 신규 설정하는 것도 검토중"이라고 말했다. [!{IMG::20170619000013.jpg::C::480::자료: 정부 관계부처 합동}!]

2017-06-19 10:52:18 안상미 기자

부동산 규제 '임박'...아파트 분양시장에도 먹구름

정부의 부동산 규제대책을 앞두고 주택도시보증공사(HUG)가 신규분양 단지에 대한 분양보증 발급을 전면 중단하면서 모처럼 활기를 띄던 분양시장에 제동이 걸렸다. 이미 지난달 대선으로 분양이 한 차례 미뤄진 상황에서 또 다시 일정을 연기해야 하는 건설사들은 불만을 터트리고 있는 상황이다. 18일 업계에 따르면 최근 HUG는 신규 분양단지에 대한 분양보증 발급을 전면 중단했다. 주택 분양보증은 건설사가 부도 등의 이유로 계약을 이행하지 못할 경우 HUG가 분양자에게 납부된 계약금이나 중도금 등을 되돌려주는 일종의 보증제도다. 주택법에 따르면 아파트 분양은 건설사가 HUG로부터 분양보증을 받아 지방자체단체의 심사를 통해 분양승인을 받은 뒤 입주자 모집공고를 내는 등의 절차를 거친다. 건설사는 모집공고 후에 견본주택을 열 수 있다. 청약 당첨자 발표를 통해 계약을 하는 기간까지 고려하면 일반적으로 두 달여의 기간이 소요된다. 그러나 HUG의 분양보증을 득하지 않으면 지방자치단체에서 분양승인을 내주지 않기 때문에 건설사는 일정을 잡을 수 없고 분양도 할 수 없게 된다. HUG 관계자는 "조만간 발표될 정부의 부동산 대책과 관련해 정책의 효과적인 집행을 돕고 비정상적인 청약 쏠림을 막기 위한 조치"라며 "대책 시행을 위해선 주택공급에 관한 규칙을 개정해야하기 때문에 이전이나 공백기간에 분양보증을 발급하는 것은 옳지 않다고 판단했다"고 설명했다. 이번 조치로 6월 중에 분양 계획을 잡고 있던 아파트 신규 분양단지들도 일정을 줄줄이 미루게 됐다. 조기대선으로 미뤄졌던 분양단지들이 한꺼번에 몰리며 '뜨거운 여름'이 기대됐던 것과는 정반대의 분위기다. 업계에 따르면 6월 분양 최대의 기대주로 꼽혔던 강동구 고덕지구의 '고덕 센트럴 아이파크'가 일정을 연기했으며 서울에서만 노원구 '월계역 인덕 아이파크', 용산구 '센트럴파크 효성해링턴스퀘어' 마포구 '공덕 SK리더뷰', 영등포구 '신길 센트롤자이 신반포 센트럴자이' 등이 일제히 일정을 미뤘다. 수도권에서도 경기 성남 '판교 더샵 퍼스트파크', 경기 군포 '송정지구 금강펜테리움 센트럴파크Ⅲ', 인천 청라국제도시 '한신더휴 호수공원' 등이 분양을 연기했다. HUG가 지역과 건설사 규모를 불문하고 최소 2주 이상 분양보증 발급을 중단한다는 방침이기 때문에 이들 단지는 빨라야 7월부터 분양일정을 시작할 수 있게 된다. 지난달 조기대선에 이어 또 다시 일정을 연기해야 하는 건설사들은 사업비용이 늘어나면서 불만을 쏟아내고 있다. 여기에 7월이 넘어가게 되면 전통적으로 부동산 비수기에 속하는 여름 휴가철로 돌입하게 돼 청약 성공도 장담할 수 없게 된다. 6월 중 분양을 계획했던 한 건설사 관계자는 "아무런 시그널도 없이 갑작스럽게 분양보증을 중단한다는 통보를 받아 많이 당황스럽다"며 "올해 봄에도 조기대선으로 일정을 전혀 잡지 못했는데 또 다시 분양보증 중단 사태가 발생하면서 올해는 성수기를 다 놓칠 것 같다"고 성토했다. 또 다른 건설사 관계자는 "본격적인 휴가철이 시작되는 7월 중순 이후로는 부동산 시장이 비수기에 접어들기 때문에 건설사 입장에서는 분양을 꺼릴 수밖에 없다"며 "시기가 수익으로 연결되는 업계의 특성상 이러한 규제는 시장 혼란을 야기할 수밖에 없다" 말했다.

2017-06-18 15:03:14 김동우 기자

을지로에 '부영타운' 완성한 이중근, 자금 얼마나 많길래

이중근 부영 회장이 서울 을지로에 '부영타운'을 만들어가고 있다. 도심지의 대형빌딩을 연이어 사들이며 업계의 관심을 받고 있는 부영은 지난해 태평로 삼성생명 사옥과 을지로 삼성화재 사옥에 이어 이번에는 을지로 KEB하나은행 본점(옛 외환은행 본점) 매각의 우선협상대상자로 선정됐다. 이번 인수가 마무리되면 지난해부터 부영이 건물 매입에 쓴 자금만 2조원을 넘기게 된다. 15일 부동산 업계에 따르면 KEB하나은행은 지난 14일 이사회를 열고 서울 중구 을지로에 위치한 KEB하나은행의 본점 건물 매각의 우선협상대상자로 부영을 선정했다. 부영과 KEB하나은행은 다음달 중으로 이번 매각과 관련한 양해각서(MOU)를 체결하고 3개월간의 실사를 거쳐 본계약을 체결할 예정이다. 이번 입찰에서 부영은 인수의향서를 제출한 6곳 중 가장 많은 9000억원대의 가격을 써낸 것으로 알려졌다. 지난 1981년 완공된 하나은행 본점은 업무용 빌딩으로 연면적은 7만5000㎡다. 하나금융지주는 2012년 외환은행을 인수한 뒤 KEB하나은행 본점으로 이 건물을 사용해 왔다. 1983년 창업한 부영은 임대사업을 통해 재계 20위권의 기업으로 성장했다. 지난해 말 기준으로 부영의 자산규모는 22조원으로 가용할 수 있는 유동자산 규모도 5조원대에 달하는 것으로 알려졌다. 경영실적도 견조하다. 지난해 매출은 1조6309억원으로 전년 대비 4.2% 증가했으며, 영업이익 역시 3348억원으로 전년 대비 1.5% 상승했다. 이 같은 탄탄한 자금력을 바탕으로 부영은 지난해부터 대기업 사옥 3개를 연이어 사들이며 부동산 '큰 손'으로 광폭 행보를 보이고 있다. 지난해 1월 태평로 삼성생명 본관을 5717억원에 매입한 데 이어 9월에는 을지로 삼성화재 사옥을 4380억원에 사들였고 올해 3월에도 인천 송도의 포스코건설 사옥을 3000억원에 구입했다. 부영은 업무용 빌딩 외에도 호텔·리조트 등의 매입에도 적극적인 움직임을 보이고 있다. 부영은 지난 2015년 인천 송도의 대우자동차판매 부지를 3150억원에 매입한 것을 시작으로 지난해 안성 마에스트로CC를 900억원에, 강원 태백 오투리조트를 800억원에, 제주 더 클래식 CC&리조트를 380억원에 각각 매입했다. 업계에서는 부영의 이 같은 행보가 공공택지 축소와 뉴스테이 등으로 임대주택 시장이 변화하면서 임대사업의 수익구조의 다각화를 모색하려는 이중근 부영 회장의 의중이 반영된 결과라는 분석이 나온다. 실제 부영이 사들인 건물들은 모두 수도권 알짜지역에 위치해 공실의 위험성도 적다. 부영 관계자는 "30년넘게 주택사업을 해온 이중근 회장은 부동산 안목이 뛰어난 것으로 유명하다"며 "시장 변화로 임대사업을 위한 택지가 줄면서 업무용 빌딩과 리조트 등으로 사업을 확대하려는 움직임인 것으로 알고있다"고 말했다.

2017-06-15 16:09:31 김동우 기자

정부 합동점검에 개포동 일대 부동산중개업소 '집단휴업'

정부가 지난 13일부터 서울 등 일부 부동산 과열지역에 대한 합동점검에 들어가면서 강남 일대 공인중개업소들도 잔뜩 웅크린 분위기다. 최근 부동산 과열의 진원지 중 하나로 꼽히는 강남구 개포동 일대 업소들은 일제히 집단휴업에 들어가 이번 점검의 실효성에 대한 의문이 제기되고 있다. 15일 서울 강남구 개포동 주공4단지 상가건물을 찾았다. 이 곳에는 단지 상가들과 함께 공인중개업소 10여곳이 밀집돼 있다. 개포동은 80년대에 지어진 노후 아파트들이 다수 포진해 있어 강남권 재건축 지역 중에서도 가장 기대가 큰 지역이다. 점검 3일째를 맞는 이날 현장의 분위기는 적막했다. 한 달새 1억원이 오른 강남 재건축 시장의 핵이라고는 상상하기 힘들 정도다. 대부분의 업소는 문을 걸어 잠근 상태였다. 일부 업소에는 조명이 들어와 있었으나 내부에 인기척은 느껴지지 않았다. 유리문 앞에는 A4 용지에 연락처만 남아있었다. 이 일대의 공인중개업소들은 정부가 부동산 합동점검을 시작한다는 소문이 돌면서 일제히 집단휴업이 돌입했다. 개포주공4단지에 거주하는 한 주민은 "지난달까지는 상가에 사람이 잔뜩 몰려있었는데 이달 들어서는 조용해졌다"며 "이번에 뉴스에서 단속 나온다고 하니까 주말부터는 이미 영업을 하지 않는 분위기"라고 말했다. 정부는 이번 현장점검에서 국토부와 지자체, 국세청에서 99개조 231명에 달하는 점검반을 꾸렸다. 지난해 6월 실시됐던 점검 당시보다 2배 이상 많은 인력이다. 점검 대상은 분양권 전매제한 기간 중의 불법전매, 청약통장을 사고파는 행위, 떴다방 등 임시 중개시설물을 세워 불법으로 중개를 하는 행위 등이다. 불법행위가 적발된 경우에는 수사기관 고발조치, 세금 추징, 공인중개사 등록취소 및 업무정지 등 엄격한 벌칙이 적용된다. 점검 기간도 무기한으로 잡는 등 부동산 과열을 반드시 막겠다는 의지를 강하게 드러냈다. 그러나 업소들이 집단휴업으로 대응하면서 이번 점검의 실효성에 대해서는 회의적인 목소리도 나온다. 익명을 요구한 개포동 A공인중개업소 관계자는 "부동산이 과열조짐을 보일 때마다 정부에서 매번 단속을 나왔지만 효과는 일시적이었다"며 "지난해에도 단속이 있었는데 세무조사로 이어지거나 업무정지 등의 행정처분을 받은 업소는 거의 없었다"고 말했다. 인근 B공인중개업소 대표도 "부동산 업무는 서류가 많기 때문에 다운계약서를 쓰지 않아도 다른 것으로 벌금을 맞을 수가 있다"며 "가만히 있는 중개업소를 잡을 것이 아니라 모델하우스 떴다방 등을 집중적으로 단속하는 것이 투기세력을 골라내는 데에는 더욱 효과적일 것"이라고 전했다. 반면 점검 자체만으로도 의미가 있다고 보는 의견도 있다. 정부의 '규제 시그널'만으로도 달아오른 부동산 시장을 억누르는 효과를 줄 수 있다는 것이다. 실제 한국감정원에 따르면 현장점검이 알려진 후 6월 둘째주 전국 주간 아파트 가격은 0.04% 상승하며 전주(0.06%) 대비 상승폭을 축소했다. 과열현상이 가장 심했던 서울과 강남4구 역시 모두 상승세가 둔화된 것으로 나타났다. 부동산 업계 관계자는 "정부가 부동산 시장에 대한 규제 시그널을 지속적으로 내보내면서 지금은 문의가 많이 줄었고 거래도 거의 이뤄지지 않고 있다"며 "하반기에 분양 물량이 늘어나고 기준금리가 오르면 시장 분위기도 자연스럽게 위축될 수 있다"고 설명했다. 이 관계자는 이어 "또 현장점검이라고 해서 반드시 불법행위를 적발을 해야 의미가 있는 것은 아니다"며 "아무리 보여주기식 행정이라도 그 자체만으로 시장을 잠재우는 효과를 볼 수 있을 것"이라고 말했다.

2017-06-15 15:35:36 김동우 기자

솔로시대 '개막'...소형 오피스텔 거래 급증'

소형 오피스텔에 대한 인기가 더욱 높아지고 있다. 올 상반기 서울 등 수도권에서 거래된 오피스텔 가운데 소형 오피스텔 비중은 60%에 이른다. 최근 1인 가구의 증가로 소형 오피스텔 수요가 늘어나는 추세다. 통계청에 따르면 지난 2015년 1~2인 가구수는 1019만7258가구로, 2010년 834만7217가구보다 22% 늘었다. 올해 1월부터 5월까지 서울·경기·인천 지역 오피스텔 거래 건수는 8244건이다. 이 중 전용면적 21~40㎡ 사이의 소형 오피스텔 거래 건수는 4814건, 전체의 58.4%에 달한다. 이어 전용면적 41~60㎡이 1304건으로 15.8%, 전용면적 20㎡ 이하가 886건으로 10.7%다. 반면 중대형에 속하는 전용면적 61~85㎡는 713건으로 전체 거래의 8.6%, 전용면적 86~110㎡는 330건 4.0%, 전용면적 111㎡ 이상은 197건 2.4%다. 최근 5년간 이런 상황은 그대로 이어지고 있다. 같은 기간 전용면적 21~40㎡의 거래량은 2013년 61.8%, 2014년 57.05%, 2015년 56.72%, 2016년 57.53% 수준으로 거래량이 집중됐다. 분양시장에서도 소형 오피스텔 공급이 잇따르고 있다. 오피스텔은 안정적인 임대수익을 원하는 수요자들에게 알맞은 상품으로 꼽힌다. 이달 소형 오피스텔 공급을 살펴보면 현재 현대엔지니어링이 경기 하남시 미사강변도시 중심상업지구 12-1, 11-1블록에 '힐스테이트 미사역'을 분양 중이다. 단지는 전용 22~84㎡ 11-1블록 680실, 12-1블록 1344실이다. 오는 2018년 개통예정인 지하철 5호선 미사역 직접 연결된다. 또한 지하철 9호선 연장노선(강일~미사)이 제3차 국가철도망 구축 계획안에 검토사업으로 추가돼 있다. 반도건설은 경기 고양시 일산동구 관광문화단지 O1블록에서 '일산 한류월드 유보라 더 스마트' 오피스텔을 분양한다. 전용 23~57㎡ 924실이다. GTX킨텍스역(예정)이 가깝다. 대우건설은 서울 강동구 고덕동 210-1번지 일대에서 '고덕 센트럴 푸르지오'를 분양한다. 오피스텔 전용면적 19~44㎡ 127실, 아파트 전용면적 40~59㎡ 656가구(일반분양 509가구)다. 서영건설은 경기 부천시 옥길지구 상업 1-1블록 일대에 '부천 옥길 서영아너시티' 전용면적 16~25㎡로 245실을 분양한다. [!{IMG::20170615000064.jpg::C::480::}!]

2017-06-15 14:19:43 이규성 기자

부영, 하나銀 본점 매각 우선협상대상자 선정

KEB하나은행 을지로 본점 건물이 부영그룹에게 넘어갈 것으로 보인다. 14일 부동산 업계에 따르면 KEB하나은행은 이날 이사회를 열고 부영그룹을 본점 건물 매각의 우선협상대상자로 선정했다. 부영은 인수의향서를 제출한 6곳 중 가장 많은 9000억원대의 입찰가를 써 낸 것으로 알려졌다. 지난 1981년 완공된 하나은행 본점은 업무용 빌딩으로 연면적은 7만5000㎡다. 하나금융지주는 2012년 외환은행을 인수한 뒤 KEB하나은행 본점으로 이 건물을 사용해왔다. KEB하나은행은 이사회 결과를 주관사인 삼정KPMG에 통보할 예정이며 이후 양사간의 양해각서(MOU) 체결, 본계약 등의 절차를 거쳐 매각이 진행된다. 건물의 주인이 바뀌어도 하나카드와 하나생명 등 하나금융지주 계열사는 당분간 임차로 건물을 사용할 예정이다. KEB하나은행은 다음달부터 을지로에 새로 건설 중인 신사옥으로 본점을 이전한다.

2017-06-14 17:20:59 김동우 기자

[1360조 가계부채의 그늘] ⑤ 'DSR' 조기등판 움직임

-빚내서 집 사기 힘들어진다 문재인정부가 가계부채 대책으로 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화와 함께 총부채원리금상환비율(DSR)을 조기 도입하려는 움직임을 보이면서 부동산 업계와 금융권에 긴장감이 감돌고 있다. 이미 가계대출 총량 규제로 중도금대출이 어려워진 가운데 DSR까지 도입되면 부동산 시장은 위축될 수밖에 없다는 우려도 나온다. 14일 업계에 따르면 금융당국은 이달 중으로 공청회를 열고 은행권과 DSR 조기도입에 대한 논의를 진행할 예정이다. DSR은 소득을 기준으로 상환 능력을 판단한다는 점에서는 DTI와 같지만 대출심사 시 원리금을 모두 반영하기 때문에 DTI보다 대출 문턱이 더욱 높아지게 된다. ◆총부채원리금상환비율(DSR) 연내 도입 '유력' 당초 금융당국은 올해 안으로 DSR 표준모형을 만든 후 내년부터 시범도입, 이어 2019년부터 이를 본격적으로 적용한다는 계획이었다. 그러나 부동산 시장이 과열조짐을 보이고 문 대통령이 8월까지 가계부채 종합대책을 마련하라는 지시를 내리면서 DSR 도입과 확대 적용이 예상보다 빨라질 수 있다는 관측이 나오고 있다. 김현미 국토교통부 장관 후보자 역시 지난 13일 "금융위원회에서 추진 중인 총부채원리금상환비율(DSR)은 신용대출과 주택담보대출 등 모든 유형의 가계부채를 총체적으로 관리하고 대출단계에서 과도한 원리금 상환 부담을 미리 점검하는 시스템이라는 점에서 도입이 바람직하다고 생각한다"고 DSR 조기도입에 긍정적인 입장을 피력했다. 업계에 따르면 금융당국은 이달 은행권과의 공청회를 토대로 8월 중 발표하는 정부의 가계부채 종합대책에 DSR과 관련된 내용을 담을 것으로 알려졌다. 현재로써는 금융당국과 은행권을 중심으로 가이드라인을 마련하고 시중은행들이 가이드라인을 참고해 개별 기준을 적용하는 방안이 유력하다. 금융감독원 관계자는 "DSR 도입이 효과를 보기위해서는 LTV·DTI와 마찬가지로 규제비율이 중요하다"며 "DSR비율을 어느정도 수위에서 결정하느냐에 따라 시장에 미치는 영향력도 크게 달라질 수 있어 이에 대해 집중적으로 논의하고 있다"고 설명했다. ◆높아지는 대출 문턱, 저소득·저신용자 어쩌나 DSR은 일반적으로 DTI보다 엄격한 지표로 평가받는다. 소득을 기준으로 대출상환 능력을 판단하는 것은 DTI와 동일하지만 DTI가 주택담보대출의 원금과 기타 대출의 이자만을 반영했다면 DSR은 모든 대출에 대한 원리금을 반영하고 이를 대출심사에 적용하기 때문에 대출 한도가 크게 낮아지게 된다. 가장 큰 영향을 받는 전세대출의 경우 통상 2년 정도의 대출 기간동안 이자만 갚는 방식인데 비해 DSR이 도입될 경우 1년차에는 이자, 2년차에는 원리금을 모두 갚아야한다. 따라서 저소득층이나 저신용자는 대출이 어려워지고 부동산 시장에 자금난이 발생할 수 있다는 우려도 나온다. 또 소득신고 시 각종 경비를 제외한 실제 가처분소득만 신고하는 자영업자들도 대출인정 한도 감소로 대출문턱이 더 높아질 수밖에 없다. 정부는 저소득층이나 실수요자의 피해를 막기 위해 차주의 미래 소득을 감안해 대출 한도를 정하는 신(新)DTI도 함께 도입한다는 방침이지만 이 역시 미래에 추가 소득이 줄어들 가능성이 높은 40~50대는 대출한도가 축소되게 된다. ◆"실수요자·금융 취약층 피해 막아야..." 현재 DSR 상한선은 150% 수준에서 논의되고 있는 것으로 알려졌다. 이렇게 되면 대출 원리금은 연소득의 1.5배를 넘을 수 없게 된다. 전문가들은 제도도입에 앞서 실수요자와 취약층의 피해를 막을 수 있는 대책이 마련돼야 한다고 주장한다. DSR 도입시 금융 취약층에서 제2금융권 이동하는 '풍선효과'가 심화될 수도 있다는 지적이다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "일본에서 부동산 버블이 꺼지기 직전에 사용했던 정책이 바로 DSR"이라며 "이것이 도입되게 되면 가수요가 모두 사라지면서 부동산 시장의 장기적인 침체로 이어질 수 있다"고 설명했다. 권 교수는 또 "현재 가계부채 대책이 필요한 것은 사실이지만 섣부른 규제는 사회적 양극화 등 더 많은 피해를 낳을 수 있다"며 "철저한 준비과정을 통해 지역별·계층별로 세분화해서 제도를 적용해야 하며 무엇보다도 선제적으로 서민들에 대한 대출이나 주거복지 정책을 강화해야 할 것"이라고 조언했다.

2017-06-14 16:01:06 김동우 기자

뜨거운 부동산…매도자 절대우위 부동산시장 新 풍속도

-양도소득세 전가에 '출발비'라는 신조어까지 "로얄동에 로얄층이면 프리미엄은 7000만~8000만원 정도 생각하세요. 저층이나 입구동이면 저렴하게 5000만원 안쪽 물건도 있구요. 다운계약 금액은 프리미엄의 50% 정도라고 보시고, 요즘엔 양도소득세도 부담해야 하는 건 아시죠?." 서울 일부지역을 중심으로 부동산 시장이 들썩이는 가운데 신축 아파트의 분양권 매매시장은 그야말로 '핫'하다. 새 아파트에 대한 시장수요가 워낙 탄탄하다 보니 교통이나 학군이 유리한 지역의 경우 분양권에 꽤 높은 프리미엄(웃돈)이 붙었고, 매도자 절대 우위의 새로운 풍속도가 생겨났다. 기존 다운계약서에 양도소득세 전가는 물론 매도자에게 약속 장소로 나와달라고 부탁하는 '출발비'라는 신조어까지 생겨났다. ◆다운계약서 안쓰면 거래불가 지금이라도 분양권을 잡으려는 매수자 문의가 줄줄이 이어지면서 다운계약서는 기본이 됐다. 부동산중개업소마다 거래신고 금액이 크게 차이나지 않게 하기 위해 다운계약은 프리미엄의 50% 수준으로 맞추는 것이 통상적이다. 중개업소들도 다운계약서를 쓰지 않으면 거래가 쉽지 않다는 것을 알고 있다. 서울 마포구의 한 공인중개사는 "늘어날 양도소득세까지 더해서 프리미엄을 준다고 하면 거래신고 금액이 크게 뛴다"며 "누구라도 정상가로 신고하면 당장 다운계약 조사가 들어올 수도 있으니 정상 계약을 받아주는 중개업소는 아마 없을 것"이라고 지적했다. ◆양도소득세도 매수자가 부담? 매도자가 유리한 것은 다운계약서 뿐만이 아니다. 거래금액까지 낮췄지만 법적으로 매도자가 내야하는 양도소득세도 매수자가 부담해야 하는 상황도 일반적이다. 돈은 집을 판 매도자가 벌었지만 소득세는 매수자가 내야 한다는 이상한 구조다. 예를 들어 프리미엄이 4500만원이면 2300만원으로 다운계약서를 쓰기로 한다. 매도자가 분양권을 보유한 지 1년이 되지않아 세율 50%에 지방소득세 10%까지 더해서 나온 양도소득세 1265만원을 매수자가 프리미엄에 추가로 얹어줘야 하는 식이다. 사실 부동산 업계에서는 가격 급등기에는 매수자가 세금을 부담하는 게 관행 처럼 여겨져왔다. 시장과열로 정부가 가계부채 대책을 준비하는 데 이어 투기단속까지 예고했지만 열기는 여전하다. 바뀐게 있다면 이번주 들어서는 전화상담만 가능하고 미팅은 어렵다고 부동산중개인들이 미리 고지했다는 점이다. 현장단속이 실시된다고 예고된 탓이다. ◆'출발비'를 아시나요 일부 부동산 중개업소에서는 전매 제한이 풀리기 전 불법 분양권 매매를 주선하면서 '출발비'라는 신조어도 생겼다. 전매 제한이 걸려있는 분양권은 주로 자금사정이 안 좋은 매도자가 내놓은 급매물이다. 매수자 입장에서는 비교적 낮은 프리미엄을 주고 분양권을 살 수 있는 반면 전매제한이 끝날 때까지 명의 이전을 못하는 리스크를 감수해야만 한다. 분양권 불법매매도 취급한다는 한 중개업소는 "경험 있는 분들은 프리미엄이 낮은 전매 제한 물건을 찾기도 한다"며 "다만 명의이전할 때 100만~200만원 정도의 '출발비'는 감안해야 할 것"이라고 말했다. 분양권 불법매매 계약을 하면 전매제한이 끝나는 시점에 다시 한번 매수자와 매도자 만나 명의이전 절차를 밟아야 한다. 이때 법적으로는 실소유주인 매도자가 안 나오면 안되니 나오라고 주는 돈이 출발비다. 일종의 '거마비'인 셈이다. 매도자가 끝까지 안 나와서 계약이 취소되는 경우는 없다는게 중개업소 측의 설명이다. 매수자가 소송을 제기하는 등 문제가 생기면 분양권이 아예 취소되기 때문에 매도자 측도 손해다. 하지만 출발비를 받으려고 늑장을 부리는 경우가 많다는 후문이다. 또 최근 분위기가 계약 시점보다는 프리미엄이 오른 경우가 대부분이다 보니 매수자도 100만~200만원 정도는 기분좋게 돈을 내놓고, 매도자도 출발비를 당연하게 여기게 됐다는 얘기다.

2017-06-14 08:27:50 안상미 기자

[1360조 가계부채의 그늘]④가시화된 LTV·DTI 강화, 시장 여파는?

문재인정부가 국정과제 우선순위에 '가계부채'를 꼽으면서 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화 논의도 본격화하고 있다. 역대 정부에서 대출규제가 나올 때 마다 부동산 시장도 크게 영향을 받았던 만큼 이번 조치가 시장에 미칠 여파에 관심이 집중되고 있다. 13일 국토교통부 등 관계부처에 따르면 정부는 8월까지 가계부채 합동 관리방안을 마련하라는 문재인 대통령의 지시에 따라 가계부채 증가의 주요원인으로 지목된 LTV과 DTI에 대한 논의에 착수했다. ◆업계 '화두' LTV·DTI 재조정 가시화 LTV와 DTI 완화 조치는 오는 7월 말로 일몰을 맞는다. 지난 2014년 8월 최경환 전 경제부총리가 이끄는 경제팀은 부동산 시장 활성화를 명분으로 LTV를 기존 50~60%에서 70%로, DTI를 50%에서 60% 수준으로 각각 완화했다. 이어 1년 단위로 완화 조치가 두 차례 연장됐고 전세난에 지친 서민들이 대출을 끼고 집을 사는 경우가 많아지면서 주택대출도 위험수위까지 치솟았다. 김현미 국토교통부 장관 후보자도 지난달 30일 국회에서 "LTV·DTI 규제를 푼 것이 지금의 가계부채 문제를 낳은 요인"이라며 규제 강화 입장을 시사했다. 실제 LTV와 DTI를 강화할 경우 강남3구 등 재건축 아파트 가격 상승을 진정시키는 효과가 있었던 것으로 조사됐다. 13일 부동산114에 따르면 2002년 9월 LTV를 60%로 제한하는 규제가 처음 도입된 이후 3개월간 서울 아파트값은 1.2%, 수도권 아파트값은 1.8% 오르는데 그쳤고 강남3구 재건축 단지는 0.1% 하락했다. 대책이 나오기 직전 3개월간 서울이 9.8%, 수도권이 8.4%, 강남 3구 재건축 단지가 14.9% 오른 것을 고려하면 상승폭이 크게 둔화된 것이다. 2003년 10월 투기지역 내 만기 10년 이하 대출 LTV를 50%에서 40%로 강화했을 때도 규제 이전 3개월간 14.0% 올랐던 강남3구 재건축은 규제 이후 3개월간 4.6% 하락했다. ◆주택 실수요자 피해·시장 위축 우려도 그러나 LTV와 DTI에 손을 댈 경우 다주택 투자자와 고가 주택 매입자 등의 투자가 줄어 들면서 부동산 시장을 위축시켜 모처럼 회복세를 타고 있는 경기에 찬물을 끼얹을 수 있다는 주장도 나오고 있다. 한국경제연구원은 최근 LTV·DTI 규제가 강화되면 국내 경기가 위축될 가능성이 높다는 보고서를 내놨다. 한경연은 이 보고서에서 "DTI 강화로 가계부채가 10% 감소한다고 가정하면 국내총생산(GDP)은 2조7090억원 줄어든다"며 "추후 경기가 안정되면 DTI 규제를 점진적으로 강화하는 것이 옳을 것으로 본다"고 설명했다. 금융권에서도 LTV·DTI의 조정은 경제 전반에 미칠 영향을 신중하게 고려해 결정해야 한다는 입장이다. 대출규제가 강화되면 저소득층은 물론 주택 실수요자들의 '내 집 마련'이 어려워질 수 있다는 의견에서다. 또 달아오른 서울·수도권과는 달리 지방에서는 여전히 미분양이 속출하고 있는 만큼 LTV·DTI의 조정이 '부동산 양극화'를 더욱 심화시킬 수 있다는 우려도 나온다. 금융권 한 관계자는 "가계부채 증가는 LTV·DTI뿐만 아니라 국제적인 저금리 기조, 주택시장 호조 등 복합적 요인이 함께 작용한 것"이라며 "부동산 투기를 잡으려면 가계대출에 대한 정책적 고려를 하되 이와 함께 부동산 대책도 나와야만 할 것"이라고 말했다. ◆"지역·차주에 따른 선별적 규제가 바람직" 이에 따라 LTV와 DTI를 일률적으로 강화하기보다는 투기수요 억제에 초점을 맞춰 선별적으로 강화하는 방향이 바람직하다는 의견도 나오고 있다. 저소득층과 생애 첫 주택 구입자에 대해서는 규제를 완화시켜 주고 반대로 다주택 보유자나 투기가 의심되는 차주는 강화된 규제를 적용하는 것이다. 김 장관 후보자 역시 최근 "LTV·DTI 규제가 저소득층에 미치는 영향을 면밀히 검토할 필요가 있다"며 "완화 연장 여부는 부채 증가세, 주택시장 동향, 대출 동기, 지역별 계층별 여건 등을 감안해 금융위원회 등 관계 부처와 충분히 검토해 결정하겠다"고 선별적 규제에 대한 의사를 드러낸 바 있다. 유정석 단국대학교 도시계획·부동산학부 교수는 "대출규제가 과열된 부동산 경기를 안정화 시킬 수 있지만 실수요자의 주택 구매까지 막는다면 문제가 될 수 있다"며 "현재 정부 입장에서 가장 큰 애로사항은 실수요자와 투기수요를 구분하는 방법일 것"이라고 설명했다. 유 교수는 이어 "관계부처의 충분한 검토를 거쳐 지역 혹은 계층을 나눠 선별적으로 규제를 강화하는 편이 바람직하다고 본다"며 "또 경제 전반의 거시적 규제보다는 분양권 전매제한 강화 등의 미시적 규제를 추가적으로 도입하는 것도 하나의 방안이 될 수 있다"고 말했다.

2017-06-13 15:05:15 김동우 기자

아파트 청약 열기...용인, 김포 등 미분양아파트 급감 추세

아파트 청약시장에 수요자들이 구름처럼 몰려드는 형국이다. 이같은 시장 열기가 미분양으로 옮겨 붙었다. '미분양의 무덤'으로 불리는 경기도 용인, 김포, 파주일대 미분양 아파트는 1년반만에 각각 3000가구 안팎이나 줄어드는 등 급감 추세를 보이고 있다. 13일 국토교통부에 따르면 2015년 말 6만1512가구였던 전국 미분양 가구수는 지난 4월 현재 6만313가구로 1.95% 줄었다. 반면 2015년 12월 4285가구까지 치솟았던 파주시의 미분양아파트는 현재 19가구에 불과하다. 김포시도 같은기간 2708가구에서 47가구로 크게 줄었다. 용인도 7237가구에서 3471가구로 절반 가까이 감소했다. 이 처럼 이들 지역 미분양 아파트가 급감한 것은 부동산 시장이 활기를 되찾은 데다 교통여건 개선 등의 재료가 더해졌기 때문으로 해석된다. 파주와 김포 인근에는 구리~포천 민자 고속도로 이달 말 개통, 서울~문산 민자 고속도로(2020년), GTX(2021년 예정), 7호선 연장선(예비 타당성 조사 완료) 등 재료가 이어지고 있다. 용인 인근으로는 SRT와 서울~세종 간 고속도로 처럼 지방과 서울을 잇는 신규교통망이 개통한다. 이에 따라 이들 지역에서 분양하는 신규 아파트에도 관심이 쏠리고 있다. 경기도 용인 고림지구에서는 양우건설이 '용인 고림지구 2차 양우내안애 에듀퍼스트'를 분양 중이다. 이 단지는 1098가구의 대단지다. 오는 2022년 개통 예정인 서울∼세종고속도로, 2021년 완공 예정인 제2외곽순환도로, 기존 영동고속도로 등 교통망과 이어진다. 용인경전철 고진역 역세권 단지다. 용인 수지구에서는 GS건설과 현대건설이 공동 시공한 '성복 자이', '성복 힐스테이트'가 일부 가구를 할인 분양 중이다. '성복 자이' 2개 단지 1502가구, '성복 힐스테이트' 3개 단지 2157가구 등 134㎡, 153㎡, 157㎡, 167㎡, 179㎡ 3659가구다. 이 단지는 잔금 일부를 3년 간 무이자 시행, 취득세 50% 건설사 지원 등 공동구매 할인분양을 실시한다. 파주 조리읍 일대에서는 오는 6월 9일 '파주 원더풀파크 남광하우스토리'가 주택홍보관을 개관한다. 59㎡~111㎡, 1735가구로 최상층 6가구에는 펜트하우스가 적용된다. 파주 문산읍에서는 동문건설이 '파주 문산역 동문굿모닝힐'을 이달 분양한다. 59㎡, 409가구다. 김포 신곡6지구에서는 신동아건설이 '김포 신곡 신동아파밀리에 1차'를 9월 분양한다. 59~97㎡, 1790가구로 서울외관순환고속도로와 올림픽대로가 연결되는 김포 IC 인근에 위치하고 있다. 서희건설은 8월 경기 김포시 사우동 299번지 일대에서 '김포 사우 서희스타힐스' 65~84㎡ 435가구를 공급한다. [!{IMG::20170613000059.jpg::C::480::}!]

2017-06-13 14:05:49 이규성 기자

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