아파트 집단대출 규제, 하반기 부동산시장 영향은?

정부, 실수요자에게 혜택 갈것으로 기대 지방 분양시장 급랭분위기 우려 커 하반기 아파트 분양시장에 큰 변화가 생길 것으로 보인다. 정부가 아파트 집단대출에 대한 규제를 강화하고 나섰기 때문이다. 지난 28일 발표된 정부의 하반기 경제정책방향에서 정부는 다음 달부터 중도금 집단대출 보증한도를 수도권·광역시 6억원, 지방 3억원으로 제한했다. 아울러 분양가가 9억원을 넘는 아파트는 아예 중도금 집단대출 보증에서 제외하도록 했다. 이번 보증 강화로 1인이 2주택을 분양받는 것도 사실상 불가능해진다. 이는 분양권 전매에도 적용된다. 분양권을 사려는 사람이 이미 2건의 HUG 중도금 대출보증을 받은 상태라면 추가로 보증 승계를 받을 수 없다. 개인적으로 신용 및 담보를 제공하고 별도의 대출을 받지 않는 한 분양권을 살 수 없는 것이다. 재건축·재개발사업의 조합원 분양권 역시 똑같이 제한을 받는다. 이번 조치는 오는 7월 1일 이후 입주자 모집 공고를 받는 주택에 적용된다. ◆정부 규제강화 왜? 정부가 집단 대출 규제에 나선 것은 최근 주택 분양시장이 투기양상으로 과열 되고 있기 때문으로 풀이된다. 올해 상반기 청약경쟁률을 살펴보면 부산에서 4월에 분양한 부산 해운대구 '우동 마린시티자이'는 평균 450대 1로 가장 높은 청약률을 기록했다. 수도권에서는 5월 분양했던 화성 동탄2신도시 '동원로얄듀크1차'가 평균 72대 1을 보였고 서울에서는 개포 일원현대를 재건축한 '래미안 루체하임'이 평균 50대 1의 청약률을 올리기도 했다. 특히 서울 강남권에서는 3.3㎡당 분양가격이 4000만원을 넘는 재건축 아파트가 잇따르고 있으며 수도권과 지방 일부 지역에서 분양권 전매 차익을 노린 단기 투자족과 '떳다방'이 기승을 부리고 있는 상황이다. 이로 인해 정부는 정작 실수요자들만 피해를 보고 있다고 판단하고 있다. 이에 이번 조치로 실수요자들에게 혜택이 갈 것으로 기대하고 있다. ◆지방 분양시장 '급랭분위기' 우려 정부의 대출 규제 강화가 서울 강남 재건축, 부산 등 과열 양상을 보이고 있는 일부 분양시장을 진정시키는 계기는 될 수 있겠지만 기존주택 거래와 청약수요까지 줄어들고 있는 여타 지방시장에는 진정이 아니라 하반기 분양시장에 큰 타격을 입힐 것이라는 의견이 많다. 신규분양 매력이 떨어지는 지방은 집단대출 한도를 3억원으로 제한한 대출규제가 실수요자 유입도 가로막을 수 있다는 분석이다. 또한 1인당 보증 횟수를 제한할 경우에는 투자목적의 분양도 어려워져 미분양 해소에도 제동이 걸릴 수밖에 없다. 이같이 수요가 감소할 경우 건설업체 입장에서도 분양연기를 비롯한 공급조절이 불가피해져 공급도 줄어들기 때문에 시장 활기가 사라지는 것은 당연하다. 장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "서울 및 수도권의 경우 강남과 일부 지역을 제외하면 6억원이 넘는 아파트가 많지 않기 때문에 큰 영향을 미치진 않을 것으로 보인다"며 "하지만 지방의 경우 3억원 이하에 대한 집단대출이 어렵게 되기 때문에 일부 지역을 중심으로 타격이 클 것"이라고 말했다.