DTI 완화는 서민, LTV 완화는 고소득층 유리

최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 DTI·LTV 규제 완화를 시사한 가운데, DTI 완화는 서민에게, LTV 완화는 고소득층에게 유리하다는 연구결과가 나왔다. 건국대 부동산도시연구원 정경진 연구원은 18일 '서민주택금융제도를 통한 주택지불능력에 관한 연구' 논문에서 한국주택금융공사의 보금자리론을 대상으로 소득분위별 주택구매 용이성을 검증한 결과, 규제별로 상이한 정책효과가 나타났다고 밝혔다. 2005년 도입된 DTI(총부채상환비율)는 대출자의 소득 대비 대출액을 제한해 과도한 차입을 예방하는 사전적 부실예방 수단이다. 2002년 도입된 LTV(주택담보대출비율)는 집값 대비 대출액에 제한을 둬 금융회사의 채권 회수 가능성을 확보하는 사후적 부실예방 수단이다. 논문은 2012년 정부의 가계금융복지조사 자료를 바탕으로 조사 대상(1만9700가구)을 소득에 따라 1∼10분위로 나누고 이 중 수도권에 거주하는 무주택 가구 3674가구를 표본으로 삼았다. LTV·DTI 규제를 완화한 정도에 따라 소득 분위별로 주택구입능력에 어떤 영향을 미치는지 수식을 만들어 조사했다. 논문에 따르면 DTI를 현재 40%로 설정하고 70%까지 점차 완화하면 소득 1∼5분위의 서민·중산층의 주택구입능력이 향상됐다. 소득 1분위의 경우 DTI 규제를 40%에서 70%로 완화했을 때 주택 구입 능력을 갖춘 가구는 9.5%에서 14.6%로 증가했다. 같은 조건에서 소득 2분위는 7.2→11.2% , 3분위 12.8→19.3%, 4분위 15.4→28.2%, 5분위 41.7→42.4%로 늘었다. 하지만 소득 6∼10분위 중산·고소득층에는 아무런 영향도 미치지 않았다. 반대로 LTV 규제를 완화했을 때는 소득 5∼10분위인 중산·고소득층의 주택 구입 능력은 커지지만, 1~4분위 서민·중산층은 변화가 없었다. LTV 규제를 60%에서 90%로 완화했을 때 주택 구입 능력을 갖춘 소득 5분위 가구는 33.1%에서 47.9%로 증가했다. 또 6분위 50.0→83.2%, 7분위 51.7→87.1%, 8분위 64.6→90.9%, 9분위 79.8→95.4%, 10분위 84.0→96.2%로 해당 가구가 늘어났다. 정 연구원은 "LTV와 DTI 규제를 완화해도 시장에 미치는 효과가 계량적으로는 거의 없다는 것이 기존 연구들의 결론이었지만 이번 연구를 통해 규제 완화의 효과가 소득 분위별로 다르게 나타난다는 것을 확인했다"고 말했다. 이에 따라 그는 "정부가 정책 목표에 따라 정책 대상의 범위를 구체적으로 명확히 잡고 그에 맞는 LTV·DTI 기준을 적용하면 정책 효과를 살릴 수 있을 것"이라고 조언했다.