갭투자 성행하던 노원구, 8.2 대책에 '직격탄'

#. 갭투자자인 직장인 A씨(38)는 최근 마음이 심란하다. 적은 투자금으로도 큰 돈을 벌 수 있다는 지인들의 말에 전세가율이 높은 노원구 상계동 일대의 재건축 아파트에 갭투자를 했지만 8·2 대책이 나오면서 투자 수익률이 크게 떨어졌기 때문이다. 내년 4월부터는 양도소득세 마저 오른다는 말에 급하게 매물을 내놨지만 매수자가 나타나지 않는 상황이다. 갭투자자를 겨냥한 정부의 '8·2 대책'의 약발이 나타나는 분위기다. 자금력이 부족해 '버티기'가 불가능한 소액 갭투자자들의 매도세가 가시화하고 있다. 갭투자의 본거지 중 하나로 꼽히는 노원구에서도 수 천 만원이 떨어진 급매물이 등장했지만 매수인이 없어 거래는 이뤄지지 않고 있다. 23일 한국감정원에 따르면 지난주(14일 기준) 서울 노원구의 아파트값은 0.02% 하락했다. 8·2 대책 직후인 7일 -0.01%에 이어 2주 연속 하락세다. 노원구 아파트값은 6·19 대책 전후로 0.38%까지 치솟은 뒤 줄곧 0.3%대의 견조한 상승세를 유지했지만 8·2 대책 이후로는 급격한 하향곡선을 그리고 있다. 실제 부동산114에 따르면 8·2 대책 발표 직전 3억5000만원선에서 거래됐던 상계 주공5단지 전용면적 32㎡ 호가는 다시 3억원선으로 내려왔다. 7월 중순 4억6000만원에 거래됐던 주공10단지 전용면적 45㎡ 역시 8·2 대책 직후 1억원 이상 떨어진 3억1000만원까지 호가가 떨어졌다. 가격이 떨어졌음에도 거래는 발생하지 않고 있다. 상계동 S공인중개업소 관계자는 "아직까지는 분위기를 살피는 집주인들이 많지만 자금적인 여유가 없는 소액 갭투자자들은 물건을 빨리 팔고싶어해 매수우위 시장으로 기울어진 상황"이라며 "기존 시세보다 수천만원 싸게 내놓겠다고 해도 더 떨어질 때까지 기다려보겠다는 매수자들이 많다"고 말했다. KB부동산알리지 자료를 보면 노원구 상계동의 전세가율은 90%에 육박한다. 서울 평균 전세가율(75.3%)보다 월등히 높은 수치다. 서울 외곽에 위치해 상대적으로 가격이 저렴한 데다 전세가율까지 오르다보니 전세를 끼면 2000~3000만원 정도의 있으면 번듯한 아파트 한 채를 구입할 수 있었다. 여기에 상계 주공8단지와 5단지의 재건축 가시화와 창동 차량기지, 도봉 운전면허시험장 이전 등 개발호재로 집값 상승 전망이 나오면서 노원구에서는 갭투자가 기승을 부렸다. 지난 5월까지만 해도 별다른 움직임이 없었던 이 지역의 아파트값이 6월부터 갑자기 치솟은 건 이런 갭투자 세력 때문이다. 그러나 8.2 대책이 나오면서 갭투자의 매력도는 급락했다. 투기과열지구와 투기지역으로 묶인 노원구의 아파트값이 하락하면서 수익성이 크게 떨어졌기 때문이다. 지난 22일부터 6억원 이하 아파트에도 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 강화되면서 노원구의 아파트값은 더 하락할 것으로 예상되고 있다. 정부는 양도소득세 중과를 내년 4월까지 미뤄 갭투자자들에게 퇴로를 마련해줬지만 이미 1주택자의 비과세 요건에 '2년 이상 거주'가 추가된 데다 주택거래신고제 역시 재도입될 예정이어서 거래가 쉽지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 다만 일각에서는 노원구가 투기과열지구는 물론 투기지역으로까지 묶이면서 애꿎은 지역주민들이 피해를 입을 수 있다는 지적도 나오고 있다. 노원구는 서울 다른 지역과 비교할 때 가격 수준이 크게 높지 않음에도 몇달 올랐다고 강남과 같은 투기지역으로까지 묶은 것은 너무한 조치라는 지적이다. 실제 노원구의 3.3㎡당 평균 매매가격은 1253만원으로 서울시 25개 자치구 중에서 21위에 불과하다. 상계동에서 거주하는 한 주민은 "노원구가 최근 조금 올랐다고 해도 여기 최고가가 강남 최저가보다 낮은 수준"이라며 "집값 올려논 사람들은 다 다른지역에서 몰려온 사람들인데, 왜 우리가 피해를 봐야하는지 모르겠다"고 말했다.