오피스텔 초과공급 우려? 수익률 매력은 '여전'

지난해 오피스텔 분양물량은 13년 만에 최대인 6만651가구를 기록했다. 공급이 크게 늘어났음에도 분양가는 3.3㎡당 784만 원(계약면적 기준)을 기록해 역대 최고치를 경신했다. 초과공급에 대한 우려감이 높아지는 가운데, 가격적인 매력은 상대적으로 낮아지면서 수익률 훼손에 대한 부정적인 인식이 확산되는 분위기다. 공급이 크게 늘어난 만큼 임차인 확보를 위한 경쟁은 치열해질 전망이다. 하지만 현재와 같은 1.5% 초저금리 시대에는 오피스텔만큼 상대적으로 수익성 높은 자산을 찾는 것은 쉽지 않다. 예를 들어 아파트, 상가의 경우 평균 임대수익률이 연 3~4% 수준에 불과한 반면 오피스텔은 연평균 5% 이상이다. 또한 은행 예금 금리의 경우 연 2% 이하라는 점을 고려하면 기회비용이 상당하다. 현재 기준 금리와 오피스텔 평균수익률 5.55% 사이의 편차(gap)는 과거 1.22%포인트(2008년 8월)에서 4.05%포인트(올해 1월) 수준으로 크게 벌어진 상황이다. 임차인 확보 경쟁이 치열한 환경이라도 오피스텔의 인기가 높을 수밖에 없는 이유다. 오피스텔을 대체할 수 있는 수익형 부동산을 찾기 어렵다면 상대적으로 공실 우려감이 낮은 역세권이라든지 유동인구가 풍부한 대학가, 업무시설 밀집지, 대형 상업시설 인근 등으로 투자물건을 압축해야 한다. 유동인구가 풍부한 곳에 신규 입주하는 단지는 임대 관리를 위한 수선비용이 적은 만큼, 관리가 쉽다는 장점이 있다. 올해 전국 오피스텔 입주물량은 3만5944실로 지난해 3만7622실과 비슷한 수준이다. 수도권에서는 서울 강서구 마곡지구 일대와 송파구 오피스텔 단지를 주목할 필요가 있다. 서울 강서구 마곡동 812번지 일대에 위치한 '마곡역센트럴푸르지오시티'는 지하 5층~지상 14층 1개동, 전용면적 22㎡~39㎡ 510실로 구성되며 6월 입주 예정이다. 마곡도시개발구역 내에 위치하며 지하철 5호선 마곡역과 9호선 마곡나루역이 인접해 있다. 마곡지구에는 향후 롯데와 LG, S-oil, 코오롱, 대우조선 등의 대기업이 입주할 예정이다. 단지 주변 직장인과 지하철역을 중심으로 풍부한 유동인구가 유입될 가능성이 높다. 강서구 평균 임대수익률은 5.72% 수준이다. 경기도는 광교신도시, 인천에서는 연수구 일대에 입지가 우수한 단지들이 입주한다. 경기 수원시 영통구 하동 1019번지 일대에 위치한 '광교더샵레이크파크'는 지하 3층~지상 40층 2개동, 전용면적 48㎡~182㎡ 647실로 구성되며 10월 입주 예정이다. 광교신도시에 위치하며 신분당선 광교중앙역과 도보 15분 거리에 위치한다. 차량 이용 시 용인-서울고속도로, 영동고속도로 진·출입이 편리하며, 광교신도시 내 주요 상업시설과 가깝다. 수원시 평균 임대수익률은 5.41%대다. 인천 연수구 송도동 149번지 일대에 위치한 '송도캠퍼스타운스카이'는 지하 4층~지상 47층 2개동, 전용면적 27㎡~34㎡ 1835실로 구성되며 3월 입주 예정이다. 인천1호선 캠퍼스타운역과 도보 2분거리의 역세권이며, 송도국제도시 내의 주요 업무시설과 대학교, 상업시설 등이 근접해 임차수요가 풍부할 것으로 예상된다. 연수구 평균 임대수익률은 4.98% 수준이다. 지방 주요지역에서도 다양한 오피스텔이 입주할 예정이므로 지역 평균 임대수익률을 고려해 투자가치를 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다. 부산 해운대구 좌동 1475-2번지 일대에 위치한 '해운대투모로우'는 지하 6층~지상 23층 1개동, 전용면적 22㎡~31㎡ 540실로 구성되며 9월 입주 예정이다. 부산2호선 장산역과 도보 2분거리의 역세권이며 단지 인근으로 백화점, 영화관, 병원, 마트 등이 근접하는 중심 상권이다. 해운대구 평균 임대수익률은 5.13% 수준이다.