[美 금리인상](7)주택 시장 매수심리 위축 기정 사실화

건설사 6곳 내년 공급 보수적…올해 실적 대비 30%↓ 수익형 부동산은 자기 자본 비중 줄이는 투자 전략 필요 국내 건설 업계가 16일로 예정된 미국 기준 금리 인상 발표를 앞두고 내년 주택공급 계획을 보수적으로 내놨다. 16일 부동산·건설업계에 따르면 현대건설, 대우건설, GS건설, 대림산업, 롯데건설, 현대산업개발 등 6곳의 내년 주택공급 계획물량은 11만7596가구다. 이는 아파트와 오피스텔, 주상복합 등을 모두 더한 수치로 올해 공급 물량인 16만8000여 가구에 비해 30% 이상 줄어든 수치다. 미국 금리 인상에 따른 투자 심리 위축과 건설사들이 내년 공급 물량을 앞당겨 분양한 데 따른 기저효과가 함께 작용한 것으로 분석된다. 부동산 업계 관계자는 "가계대출 규제와 미국 기준 금리 인상에 따른 부동산 거래 위축 가능성에 따라 공급이 많았던 지역은 가격조정이 예상된다"면서 "또 내년 전세 재계약을 앞둔 수도권 세입자의 경우에는 지속적인 전세난에 따른 현실적인 주택 구매계획이 필요하다"고 말했다. 수익형 부동산 시장도 미국 금리 인상에 다소 민감하게 반응할 것으로 보인다. 금리인상이 가속화되면 그만큼 투자수익율이 낮아지기 때문이다. 통상 수익형부동산 투자자들은 일정수준의 대출을 끼고 분양을 받거나 매매시장으로 뛰어드는 데 대출금리가 오르면 임대수익이 그만큼 낮아질 수밖에 없다. 즉 대출금리가 낮아지면 낮아질수록 레버리지효과(낮은 비용으로 자금을 확보해 수익성 높은 곳에 투자해 수익을 극대화하는 것)를 통해 수익률을 높일 수 있지만 한국 금리마저 인상되면 디레버리지 효과가 나타나 수익형부동산 투자자에게는 불리할 수밖에 없는 것이다. 박상언 유엔알 컨설팅 대표는 "상가나 오피스텔 등 투자자들은 일정 부분 은행대출을 이용해 이들 상품에 투자하는데 대출금리가 오르게 되면 매달 받는 임대료 수입이 줄게 돼 수익률이 떨어질 수 밖에 없다"고 말했다. 이어 "이는 주택시장 침체의 반사이익을 누렸던 상가·오피스텔 등의 수익형 부동산 시장 투자심리가 일부 위축되는 현상으로 이어질 수 있지만, 중·장기적인 시각에서 급격한 금리 인상이 수반되지 않는 한 수익형부동산에 대한 투자대세 물줄기까지 꺾긴 힘들 것으로 예상돼 자기자본 비중을 높이는 투자전략이 요구된다"고 말했다. 박 대표는 경제성장률이 한 해 물가상승율 수준정도만 뒷받침된다면 미국에 이어 우리나라가 금리를 인상하더라도 경제성장율과 상쇄돼 부동산 시장에 미치는 영향은 적을 것으로 내다봤다. 권일 부동산인포 리서치팀장도 보수적인 접근이 필요하다고 강조했다. 권 팀장은 "당분간 저금리 기조가 이어지면서 수익형 부동산에 대한 실수요층의 관심이 높아져 역세권, 배후수요 갖춘 오피스텔, 오피스 등에 대한 수요는 있겠다"며 "수익률만 보고 대출 비중을 늘리기보다는 금리 인상을 우려해 대출 비중을 줄이는 보수적인 접근 시각이 필요하다"고 설명했다. 권 팀장은 단기 투자 보다는 준공 후 2~3년까지 최소 5년 이상 중장기 투자 측면으로 접근하는 것이 유리할 것으로 예상된다고 덧붙였다.