모르면 손해보는 내년 부동산 시장 상황별 꿀팁 5가지
모처럼 찾아온 주택시장의 호황이 내년에도 이어질까? 최근 2년 동안 주택가격 상승과 거래량 증가세가 지속됐다. 전세난에 지친 전세 난민이 적극적으로 주택 구매에 나선 덕분이다. 정부도 주택시장 활력에 지원을 아끼지 않았다. 정부는 청약제도 개선, 민간택지의 분양가상한제 폐지 등 부동산 시장을 옥죄던 규제를 풀었다. 더불어 한국은행은 기준금리를 1.5%대까지 낮췄다. 올해 나타난 긍정적인 시장 변수의 강도에 따라 내년 주택시장의 방향성이 결정될 것으로 보인다. 부동산114는 14일 내년 부동산 수요자 상황별 행동전략을 5가지로 분류해 제안했다. ◆전세 재계약자, 내년 내 집 마련 적기 내년 전세 재계약을 앞둔 서울 전세 세입자 고민은 이만저만이 아닐 것이다. 반전세로 돌려 서울 생활을 유지해야 할 것인지 아니면 경기 외곽으로 이사를 가야 할지 선택의 갈림길에 서 있다. 내년 서울 아파트 전세 거주자의 재계약 비용(2년 기준)은 전국 평균 3760만원 대비 두 배 이상인 7819만원이 필요하다. 전세계약 기간 2년 동안 매월 325만원을 저금해야 재계약 비용을 마련할 수 있다. 지난 2분기 기준 월평균 가계소득 427만원으로 전세금 마련을 위해 매월 325만원을 저축할 경우 한달 생활비는 102만원 밖에 남지 않는다. 현실적으로 일반 가정에서 저축으로 전세 재계약 비용을 마련하기 어려울 것으로 예상된다. 그렇다보니 주택가격이 저렴한 경기 외곽으로 밀려 가거나 저렴한 빌라 주택으로 갈아타기 수요가 발생한다. 서울 거주자의 '탈서울' 현상으로 서울 인구가 급속하게 줄면서 내년에는 인구 1000만명 시대가 무너질 것으로 보인다. 내년에도 재개발·재건축 이주수요가 이어지면서 서울의 전세난은 지속될 것이기 때문에 전세 재계약 비용 부담은 커질 수 밖에 없다. 이 때문에 전세나 월세 거주 생활을 유지하는 것보다는 현실적인 내 집 마련 계획을 세울 필요가 있다. 교통 접근성이 개선되는 수도권 외곽지역의 매매로 갈아타거나 신규 분양을 받는 것이 유리할 수 있다. 내년은 가계대출 규제와 미국의 기준금리 인상에 따른 부동산 시장의 거래가 다소 위축될 가능성이 있기 때문에 공급과잉 우려 지역은 가격 조정이 나타날 수 있다. 주택 가격이 떨어진 2012~2013년 주택 구입시기를 놓친 실수요자는 주택 구입 부담을 낮출 수 있는 내 집 마련 기회로 삼으면 좋은 시기다. ◆무주택자, 공공분양 적극적인 청약 필요 내 집 마련 첫 걸음인 공공분양 아파트 청약 기회가 점점 줄어들면서 청약저축 가입자의 고민이 깊어졌다. 정부는 지난 9·1대책으로 2017년까지 신도시나 택지지구 추가 지정을 중단하기로 발표했다. 2009년 이명박 정부 때 도입된 보금자리 공급정책은 '행복디딤돌 공공주택'으로 전환됐고 사업성이 떨어지는 광명 시흥지구와 하남 감북지구는 해제됐다. 공공분양으로 계획된 물량은 행복주택 또는 공공임대주택 물량으로 전환하고 있기도 하다. 공공분양 물량이 남은 수도권 사업장은 남양주시 다산진건지구, 시흥시 은계지구, 구리시 갈매지구, 부천시 옥길지구 정도다. SH공사에서 분양하는 서울 강서구 마곡지구는 9단지와 10-2단지 두 곳이 예정돼 있다. 청약인기 지역인 위례신도시와 하남미사지구는 분양이 마무리 돼 물량이 희소하다. 2017년까지 공공아파트는 분양 공백기를 가지면서 당분간은 공공아파트 공급 희소성으로 인해 청약 당첨 커트라인은 더욱 높아질 전망이다. ◆대형아파트, 미련을 버리자 중대형 아파트 가격은 언제 회복될까? 올해 면적별 아파트 매매가격 상승률을 살펴보면 전용면적 85㎡초과는 3.46% 상승했지만 전용 60㎡ 이하는 두 배 이상 오른 7.44%의 상승률을 기록했다. 중대형아파트는 소형 아파트만큼은 아니지만 최근 주택 시장 회복에 힘입어 거래량이 늘고 가격도 올랐다. 다만, 과거 최고점 대비 비교하면 갈 길이 멀다. 전용 85㎡초과 아파트 3.3㎡당 매매가격은 지난 10월 말 기준 1120만원으로 2006년 최고가 1252만원 대비 89.5%에 불과하다. 2006년에서 2011년 사이 중대형 아파트 구입자는 여전히 손실을 겪고 있는 셈이다. 김포, 용인 등 수도권 외곽지역은 가격 회복이 더디게 움직이고 있기 때문이다. 2012년 평당 1079만원 이후 중대형 아파트를 매입한 집주인은 그나마 가격 보전은 지키고 있다. 가격 가격대비 104% 회복했다. 손실을 감수하고 주택 처분을 결정하기 쉽지 않겠지만 주택거래 시장이 회복시기에 진입했을 때 중대형 매도 의사결정이 필요하다. 주택거래 시장에서 중대형 아파트 구매수요는 줄고 있다. 중대형 아파트가 필요한 4인 가구 이상 가구수는 2010년 31%에서 올해 25%로 낮아지고, 10년 뒤인 2025년에는 17%까지 하락한다. 수요가 줄어드는 상황에서 주택시장의 열기까지 식으면 중대형 아파트부터 영향을 받게 된다. 일각에서는 전용 85㎡초과 아파트 분양물량 비중은 2011년부터 10%대로 낮아져 공급 희소성 부각과 함께 시장에 긍정적인 변수로 작용 할 것으로 전망한다. 그러나 소형 아파트 선호현상과 1~2인가구 증가 속도가 더 빠르게 움직이면 중대형 아파트 공급 감소 변수가 미치는 영향은 크지 않을 수 있다. ◆1세대2주택자, 양도소득세 비과세 혜택 챙겨야 주택 거래량과 분양물량이 크게 증가하면서 일시적으로 1 세대 2주택자가 늘어나고 있다. 가격이 더 오르지 않을까 하는 기대감으로 기존 주택 처분시기를 놓고 저울질을 오래할 경우 자칫 종전 주택의 양도세비과세 혜택을 받지 못할 수 있다. 양 도세비과세 조건은 1세대 1주택자가 2년 이상 보유해야 하지만 1 세대 2주택자도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 주택 실거래가액이 9억원을 초과할 경우에는 비과세 혜택에 상관없이 초과 분에 대해 양도소득세가 부과된다. 다만 현재 1년 이상 주택을 보유한 상황에서 새로운 주택을 취득한 시점부터 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 기존 주택은 2년 이상 보유 조건을 갖추어야 한다. 이외에 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼해 2주택자가 된 경우 결혼한 날로부터 5년 이내에 2년 보유한 주택을 먼저 처분한 경우 양도소득세가 과세되지 않는다. 또한 1주택을 보유한 상황에서 부모 등 60세 이상 직계존속을 봉양하기 위해 합쳤을 경우 5년 이내에 먼저 양도한 주택은 비과세 혜택을 받을 수 있다. ◆수익형부동산 투자 옥석 가려야 은퇴를 앞두고 있다면 안정적인 생활을 유지하기 위해서 임대수익을 얻을 수 있는 부동산 상품으로 갈아타는 전략이 필요하다. 통계청에 따르면 우리나라 60대 이상 고령층의 보유자산 비중 74%가 부동산에 집중돼 금융자산 비중이 선진국 일본 45%, 미국 63%에 비해 낮아 은퇴 이후 소득 절벽을 겪게 된다. 따라서 노후를 위해 매월 고정적인 임대수익을 얻을 수 있는 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산으로 자산 분배가 필요하다. 상대적으로 1억~2억원내 소액으로 투자가 가능한 오피스텔 투자 관심은 공급과잉 우려 속에서도 관심이 높은 편이다. 은행 정기예금 금리보다는 높기 때문이다. 다만 올해 오피스텔 분양공급은 2002년 이후 가장 많은 약 6만실로 2년 이후 입주시점에는 공급과잉이 예상된다. 따라서 오피스텔 공급이 집중되는 지역은 매수시점을 늦추거나 가격 낮춘 급매물 위주로 접근하는 것이 안전하다.
